Was ist eine Staffelmiete?

Bei der Staffelmiete handelt es sich um eine Möglichkeit im Mietvertrag, die Miete für bestimmte Zeiträume automatisch und um einen festgelegten Betrag zu erhöhen. Diese Option wird als Staffelmiete bezeichnet und erfordert entweder die Angabe der neuen Miethöhe in Euro oder des Geldbetrags, um den sich die Miete für einen bestimmten Zeitraum erhöhen soll, gemäß § 557a Absatz 1 BGB.

Die Staffelmiete ist bei Vermieter:innen eine beliebte Option zur automatischen Mieterhöhung, da klassische Mietverträge mit ortsüblicher Vergleichsmiete mit mehr Begründungsaufwand und Formalitäten verbunden sind. Im Gegensatz dazu ist bei einer Staffelmiete bereits bei Vertragsabschluss bekannt, wann und um welchen Betrag die Miete steigen wird.

Der Staffelmietvertrag

Ein Staffelmietvertrag ist ein gängiger Mietvertrag, bei dem die Miete als Staffelmiete vereinbart wurde. Die Vereinbarung der Staffelmiete ist das Hauptmerkmal dieses Vertrags. Um als gültig zu gelten, müssen bestimmte rechtliche Bedingungen erfüllt sein. Hierzu gehören:

• Die Zustimmung der Mieter:innen ist erforderlich, damit die Staffelmiete gilt.
• Eine nachträgliche Vereinbarung der Staffelmiete ist möglich, sofern die Mieter:innen zustimmen.
• Der Staffelmietvertrag muss schriftlich festgelegt werden.
• Es muss klar erkennbar sein, wann die nächste Mietstaffel beginnt und um wie viel die monatliche Miete steigt oder wie hoch die neue Miete ist.
• Konkrete Beträge müssen genannt werden; Formulierungen wie „2,8 Prozent Steigerung pro Jahr“ sind nicht zulässig.
• Die Staffelungen müssen laut § 557a Absatz 2 BGB mindestens ein Jahr auseinanderliegen.

Besonderheiten im Staffelmietvertrag

Bei einem Staffelmietvertrag wird im Voraus vereinbart, um welchen Betrag die Miete in Zukunft steigt. Wenn die Staffelung endet, kann die Miete nur noch entsprechend der ortsüblichen Miete erhöht werden. Durch die Staffelmietvereinbarung wird die zukünftige Preisentwicklung der Miete für beide Parteien deutlich. Zudem automatisiert der Vermieter mit einem Staffelmietvertrag die Mieterhöhungen und spart sich so den Aufwand für Begründungen und Organisation.

Im Gegensatz dazu müsste bei einem klassischen Mietvertrag die Erhöhung auf das Niveau vergleichbarer Wohnungen durchgeführt werden, was zeitaufwändig ist, ein gewisses Konfliktpotential birgt und sogar dazu führen kann, dass der betroffene Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Bei der Gestaltung der Staffelungen haben Vermieter das Recht zur Vertragsfreiheit und können die Höhe der Staffelungen weitgehend selbst bestimmen. Allerdings ist Mietwucher auch bei vereinbarter Staffelmiete verboten!

Eine Einführung der Staffelmiete in bereits bestehenden Mietverträgen ist grundsätzlich zulässig, jedoch bedarf es hierfür der Zustimmung der jeweiligen Mieterpartei. Wenn eine Staffelmiete einvernehmlich in ein bestehendes Mietverhältnis eingeführt werden soll, muss diese Vereinbarung in Textform festgehalten werden. Eine Staffelmiete kann nur dann gültig sein, wenn sie detailliert und eindeutig beschrieben ist.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 557a Absatz 1 BGB) sieht vor, dass mindestens eine zuvor vereinbarte Erhöhung der Miete vorliegen muss, damit es sich um einen Staffelmietvertrag handelt. Es wird keine regelmäßige, jährliche Mietsteigerung vorgeschrieben. Es genügen also mindestens zwei Staffeln, damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag eingeordnet werden kann.

Staffelmiete trotz Mietpreisbremse?

In Gegenden mit einer Mietpreisbremse ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Mietpreise höchstens um bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen, und dies gilt auch für Staelmietverträge. Bei einer Neuvermietung muss der Mietpreis an die Vergleichsmiete angepasst werden, und die Staelmieten müssen den Vorschriften der Mietpreisbremse entsprechen. Die relevanten Zahlen können im Mietspiegel der Gemeinde gefunden werden.

Es wird empfohlen, dass Vermieter:innen das erlaubte Maximum an Miete nicht vollständig ausreizen, um juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden. Wenn sie dennoch zu viel verlangen, kann dies zu zusätzlichem Organisations- und Kommunikationsaufwand führen, wie etwa der Berechnung der Vergleichsmiete oder Diskussionen mit Mieter:innen. Eine faire Staelmiete kann diesen Aufwand vermeiden.

Die Fristen bei der Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete müssen Vermieter:innen eine wichtige Frist beachten, da pro Jahr nur eine Mieterhöhung vereinbart werden darf. Neue Staffeln können also erst nach zwölf Monaten in Kraft treten und zusätzliche Mieterhöhungen sind untersagt, beispielsweise durch Modernisierungen oder Anpassungen an die örtliche Vergleichsmiete. Wenn die gesetzlich vorgeschriebene Frist von einem Jahr unterschritten wird, verliert die Staffelmietvereinbarung ihre Gültigkeit.

Normalerweise steigt die vereinbarte Staffelmiete für Mieter:innen erst einige Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses. Bei einer Staffelvereinbarung muss die Miete jedoch nicht zwingend jährlich ansteigen. Vermieter:innen können im Mietvertrag festlegen, dass die erste Staffel der monatlichen Miete im Jahr 2023 um 20 Euro, die zweite Staffel im Jahr 2024 um 15 Euro und die dritte Staffel erst wieder im Jahr 2027 um 20 Euro steigt.