Was ist die Indexmiete?

Die Indexmiete ist eine besondere Form der Miete, bei der die Mietzahlungen an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt regelmäßig ermittelt und spiegelt die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aller deutschen Privathaushalte wider. Die rechtliche Grundlage für die Indexmiete findet sich in § 557b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):

„Durch schriftliche Vereinbarung können die Vertragsparteien bestimmen, dass die Miete auf der Grundlage des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, den das Statistische Bundesamt ermittelt, angepasst wird (Indexmiete).“

Dank der Indexmiete können Mieter und Vermieter gemeinsam von der Entwicklung der Verbraucherpreise profitieren. Denn wenn die Lebenshaltungskosten steigen, erhöht sich auch die Miete entsprechend.

Vorraussetzungen für eine Indexmiete?

Für die Anwendung der Indexmiete müssen Vermieter bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Die wichtigsten Punkte sind:

1. Sie muss im Mietvertrag vereinbart werden.
2. Die Miete darf für mindestens ein Jahr nicht verändert werden.
3. Wenn eine Mieterhöhung aufgrund des Indexes erfolgen soll, muss diese schriftlich angekündigt werden.
4. Das Ankündigungsschreiben muss alle relevanten Berechnungen und den neuen Mietbetrag auf Basis der Indexmiete enthalten.

Diese Voraussetzungen sind wichtig, um eine gültige Anwendung der Indexmiete sicherzustellen. Wenn sie nicht erfüllt werden, kann die Mieterhöhung unwirksam sein und der Vermieter kann Schwierigkeiten haben, die erhöhte Miete durchzusetzen.

Anpassung der Miete berechnen

Vermieter, die eine Mietanpassung auf Basis des Verbraucherpreisindex vornehmen möchten, benötigen zwei wichtige Kennzahlen: den Preisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Erhöhung und den aktuellen Indexstand.

Die Berechnung der Indexmiete erfolgt auf Basis einer einfachen Formel, die zunächst die prozentuale Erhöhung des Verbraucherpreisindex ermittelt:

(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) – 100 = prozentuale Erhöhung

Anschließend darf die alte Miete um den prozentualen Anstieg erhöht werden. Allerdings darf die Miete in diesem Fall für mindestens ein Jahr nicht verändert worden sein.

Indem Vermieter diese Kennzahlen und die entsprechenden Regelungen berücksichtigen, können sie die Indexmiete korrekt anwenden und ihre Mieteinnahmen an die aktuelle Preisentwicklung anpassen.

Laufzeit

Der Preisindex und die Indexklausel im Mietvertrag sind entscheidend dafür, wann die Miete steigt oder fällt. Allerdings sind viele Indexmietverträge unwirksam, da sie nicht alle wesentlichen Merkmale enthalten.

Ein wichtiges Kriterium ist, dass beiden Seiten kein Spielraum bei der Auslegung des Indexes gegeben werden darf. Es muss daher klar definiert sein, welcher Index als Berechnungsgrundlage gilt. Außerdem muss der Mietzins sowohl steigen als auch entsprechend sinken können, falls der Index einmal fällt.

Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist bei einer vereinbarten Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Absatz 2 Satz 3). Das bedeutet, dass entweder nur eine Indexmiete vereinbart werden kann oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen kann.

Indem Vermieter und Mieter diese Bedingungen sorgfältig berücksichtigen und einen rechtskonformen Indexmietvertrag aufsetzen, können sie die Vorteile der Indexmiete nutzen und gleichzeitig rechtliche Probleme und Unsicherheiten vermeiden.

Vor- und Nachteile der Indexmiete

Die Indexmiete hat für Vermieter:innen einige überzeugende Vorteile, darunter insbesondere der unkomplizierte Prozess der Mieterhöhung. Allerdings gibt es auch einige Nachteile, die Vermieter:innen berücksichtigen sollten.

Vorteile der Indexmiete

Ein großer Vorteil der Indexmiete ist, dass bei einer berechtigten Erhöhung keine Genehmigung oder Zustimmung der Mieter:innen erforderlich ist. Die angepasste Miete muss lediglich im übernächsten Monat nach Zugang der Anpassungserklärung gezahlt werden. Im Vergleich zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Indexmiete erheblich einfacher durchzuführen.

Bei einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete muss der:die Vermieter:in anhand des Mietspiegels und dreier Vergleichsmieten begründen, warum die geforderte Miete als ortsüblich gilt. Im Gegensatz dazu ist die Indexmiete deutlich weniger streitanfällig, da die amtlichen Indexzahlen kaum Streitpotenzial bieten.

Eine Indexmiete ist insbesondere dann sinnvoll, wenn die Wohnung bereits zur ortsüblichen Miete vermietet wird. In diesem Fall kann die Miete entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex erhöht werden, was ohne eine vereinbarte Indexmiete nicht möglich wäre.

Nachteile der Indexmiete

Trotz der Vorteile gibt es auch einige Nachteile, die mit einer Indexmiete einhergehen. Einer davon ist, dass der:die Vermieter:in auf schnelle Anpassungen verzichten muss, wenn die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete liegt. In diesem Fall würde normalerweise nur die Kappungsgrenze eine Anpassung begrenzen. Die Kappungsgrenze beträgt je nach Stadt 15 bis 20 Prozent und könnte in Zukunft noch restriktiver geregelt werden.

In Großstädten mit hohem Zuzug kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch schneller steigen als der Lebenshaltungsindex. Hier sind auch gesetzliche Änderungen zu beachten, die im Immobiliensektor regelmäßig vorkommen.

Ein weiteres Risiko der Indexmiete besteht darin, dass der Verbraucherpreisindex fallen kann. Obwohl dies in den letzten Jahrzehnten noch nie der Fall war, ist es dennoch ein Risiko, das bedacht werden sollte. Trotzdem ist es wahrscheinlicher, dass der Verbraucherpreisindex in Zukunft eher noch stärker ansteigen wird als in der Vergangenheit. Dies liegt daran, dass auch Energiepreise in die Berechnung des Index einfließen und die EZB eine Inflation von 2% pro Jahr anstrebt.