Markteinwertung

Welche Faktoren spielen bei der Bewertung eine Rolle?

Es gibt ganz bestimmte Faktoren, die in die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden einfließen, wobei sich die Bewertungsmerkmale bei Grundstücken und Gebäuden unterscheiden.

1. Diese Faktoren sind beim Vergleich von Grundstücken maßgeblich und fließen in die Bestimmung des Vergleichswertes mit ein:

  • Lage des Grundstücks
  • Gestalt des Grundstücks und seine Ausrichtung
  • Größe des Grundstücks
  • Art der baulichen Nutzung
  • Bodenbeschaffenheit und
  • der Erschließungszustand

Mit der Ausrichtung eines Grundstücks ist die Ausrichtung nach Himmelsrichtungen gemeint. Davon abhängig ist der Sonnen- beziehungsweise Lichteinfall, was unter anderem Auswirkungen auf den späteren Energieverbrauch haben kann. Die Art der baulichen Nutzung ist im Flächennutzungsplan dargestellt beziehungsweise im Bebauungsplan festgesetzt. Danach wird zwischen reinen Wohngebieten (WR), Kleinsiedlungsgebieten (WS), besonderen Wohngebieten (WB) und allgemeinen Wohngebieten (WA) differenziert. Der Erschließungszustand eines Grundstücks gibt Aufschluss über die Versorgung mit Wasser und Strom, über die Entsorgung des Abwassers sowie über weitere Erschließungsleitungen, zum Beispiel im Bereich der Telekommunikation, für Gas und Fernwärme.

2. Diese Faktoren sind beim Vergleich von Gebäuden maßgeblich und fließen in die Bestimmung des Vergleichswertes mit ein:

  • Gebäudeart
  • Bauweise
  • Baulicher Zustand des Gebäudes
  • Bausubstanz
  • Größe
  • Qualität der Ausstattung
  • Getätigte Investitionen in Form von Sanierungs- und Renovierungsarbeiten
  • Energiebilanz
  • Energetischer Zustand des Gebäudes
  • Restnutzungsdauer

Häufig setzen Eigentümer den Wert ihrer Immobilie zu hoch an. Grund ist, dass sie den Schwerpunkt ihrer Schätzung auf Details verlagern, zum Beispiel auf Bodenbeläge, Fliesen und Armaturen. Bedeutsamer sind jedoch die Lage der Immobilie sowie ihre Substanz. Getätigte Investitionen, zum Beispiel energetische Sanierungen wie Fassadendämmung und Dachdämmung, die Energiebilanz, die Qualität der Heizungsanlage sowie die Beschaffenheit von Fenstern und Türen sind entscheidende Merkmale, die sich positiv bei der Bestimmung des Vergleichswertes auswirken. Rein dekorative Arbeiten sind dagegen im Vergleichswertverfahren nahezu bedeutungslos.

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