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Betriebskostennachforderungen

Betriebskosten

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

Die Beklagte war Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung des Klägers, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte.

Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB*, sondern erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG** gefasst hatte.

Der Kläger ist der Auffassung, er habe die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten und sei deshalb an der Geltendmachung einer Nachforderung nicht gehindert. Denn eine frühere Abrechnung der Betriebskosten der Jahre 2010 und 2011 sei ihm nicht möglich gewesen, da die damalige und Ende 2012 abberufene WEG-Hausverwaltung für diese Zeiträume keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erstellt habe. Die schließlich mit einer Neuerstellung der Abrechnungen beauftragte neue Hausverwaltung habe diese erst im November 2013 der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgelegt; nach der Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft habe der Kläger der Beklagten die Abrechnung der Betriebskosten unverzüglich übermittelt.

Quelle: http://www.bundesgerichtshof.de/

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Tauben füttern verboten

Tauben füttern verboten

Das Amtsgericht Nürnberg hat entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter trotz mehrfacher Abmahnung das Füttern von Tauben aus dem Fenster seiner Mietwohnung nicht einstellt.

Der Beklagte hatte vom Kläger in dessen Wohnanwesen in Nürnberg im 4. Obergeschoss eine Wohnung angemietet. Nachdem der Beklagte mehrfach täglich aus seinem Fenster Tauben gefüttert und dabei jeweils um die 30 Tauben angelockt hatte, forderte ihn der Kläger auf, das Füttern künftig zu unterlassen. Der Beklagte setzte das Füttern der Tauben jedoch fort, so dass der Kläger das Mietverhältnis schließlich außerordentlich kündigte.

Das Amtsgericht Nürnberg hielt die Kündigung für gerechtfertigt. Das Verhalten des Beklagten, der an 7 Tagen mehrmals täglich Tauben fütterte, stellt nach der Auffassung des Gerichts eine erhebliche nachhaltige Pflichtverletzung dar, aufgrund welcher der Kläger das Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung beenden durfte.

(Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 08.04.2016, Az. 14 C 7772/15)

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Hundegebell in der Nacht

Hundegebell in der Nacht

Die vorliegenden Ruhestörungen stellen eine erhebliche konkrete Gefahr für die Gesundheit der betroffenen Nachbarn dar. Störungen durch Hundegebell, insbesondere während der Nachtzeit, sind in besonderem Maße geeignet, die Gesundheit der Betroffenen zu schädigen. Gerade zur Nachtzeit, in der der übliche und unvermeidbare Alltagslärm weitgehend wegfällt, werden Lärmimmissionen von den Betroffenen verständlicherweise als besonders störend wahrgenommen. Geräuscheinwirkungen während des Schlafens können sich dabei direkt auswirken als Änderung der Schlaftiefe mit und ohne Aufwachen, Erschwerungen und Verzögerungen des Einschlafens oder Wiedereinschlafens, Verkürzung der Tiefschlafzeit, vegetative Reaktionen oder Minderung der empfundenen Schlafqualität (vgl. VG Münster, U. v. 08.03.1991 Nr. 1 K 623/90). Bei weiterem Andauern des Hundegebells während der Nachtzeit ist auf die Dauer jedenfalls mit gesundheitsgefährdenden Schlafstörungen zu rechnen. Verwaltungsgericht Würzburg in seinem Urteil (Az. 5 K 12.659)

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Vogelspinnen, Giftschlangen und Skorpione im Mietrecht

Schlangen im Mietrecht

Vogelspinnen, Giftschlangen und Skorpione sind zwar Kleintiere, jedoch meist giftig. Sie gehören daher grundsätzlich nicht in eine Mietwohnung. Für Schlangen, Vogelspinnen, Skorpione und andere exotische Kleintiere gilt, dass sie nur dann in einer Mietwohnung gehalten werden dürfen, wenn von ihrer Haltung keine Gefahr ausgeht. Ist der Mieter nicht in der Lage, nachweislich zu dokumentieren, dass diese exotischen Kleintiere völlig ungiftig und ungefährlich sind, und ihr Entweichen völlig ausgeschlossen ist, darf ihm die Tierhaltung verweigert werden (Amtsgericht Hamm, Urteil vom 11.01.1996 – Aktenzeichen 26 C 329/94 -, PuR 1996, 234).

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Scheidungshunde

Scheidung Hund, wo bleibt der Hund

Das Oberlandesgericht Nürnberg hat entschieden, dass Hunde, welche als Haustiere für das Zusammenleben von Ehegatten bestimmt waren, gemäß § 1361a Abs. 2 BGB im Rahmen der Hausratsverteilung nach Billigkeits­gesichts­punkten einem Ehegatten zuzuweisen sind, wobei die Wertung des § 90a BGB, wonach Tiere keine Sachen sind, zu berücksichtigen ist. Der Ehemann wollte das Rudel trennen und zwei Hunde in seinem Haushalt leben lassen, was das Gericht ablehnte. Oberlandesgericht Nürnberg, Beschluss vom 07.12.2016 – 10 UF 1429/16

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Eine fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen ist laut BGH zulässig

Urteil Mietrückstäne

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, das eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen an keine Frist gebunden ist. Für ein solche Kündigung eines Mieters gibt es keine festgeschriebene gesetzliche Zeitspanne zur Einhaltung der fristlosen Kündigung. Ein Vermieter kann auch wie in diesem Fall auch nach sieben Monaten kündigen, nachdem er über den Mietrückstand informiert wurde.(BGH VIII ZR 296/15)

Die allgemeinen Regelungen zu Dauerschuldmietverhältnissen (§ 314 BGB) seien auf die speziellen mietrechtlichen Vorschriften (§§ 543, 569 BGB) nicht anwendbar bzw. übertragbar.

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Räume im Keller können als Wohnfläche zählen

Kellerräume zu Wohnzwecken nutzen

Räume die nach allen Seiten geschlossen sind wie Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume werden mit zur Wohnfläche gerechnet. Hobbyräume mit einer lichten Höhe von 2 Meter die beheizt und dem wohnen ähnlich gestaltet sind werden im vollen Umfang der Wohnfläche zugeschlagen. Die Häufigkeit der Nutzung spielt hier keine Rolle sagt das Amtsgericht Berlin Wedding mit Urteil vom 13.12.2016  AG Berlin-Wedding, 13.12.2016 – 20 C 298/16