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Berechnen Sie den steuerlichen Kapitalwert eines lebenslangen Rechts mit den amtlichen BMF-Faktoren für 2026 und 2027. Mit Jahreswert, Höchstgrenze und vollständigem Rechenweg.
Eine steuerliche Rechenhilfe nach §§ 14–16 BewG. Das Ergebnis ist kein Verkehrswert des Rechts und keine verbindliche steuerliche Feststellung.
Ihr Rechenweg
Der Jahreswert wird, soweit möglich, zunächst nach § 16 BewG begrenzt. Erst danach wird der passende amtliche Faktor angewendet.
Angaben ergänzen und Kapitalwert berechnen.
Intern wird ohne Zwischenrundung gerechnet. Angezeigte Eurobeträge sind kaufmännisch auf Cent gerundet; die §-16-Grenze kann weitere Nachkommastellen haben. Der Kapitalwert wird aus dem ungerundeten Jahreswert berechnet. Keine Rundungs- oder Feststellungsentscheidung des Finanzamts.
Steuerlicher Immobilienwert abzüglich errechnetem Kapitalwert (Differenz vor der Cent-Rundung ermittelt; ≈ kennzeichnet gerundete Rechenschritte):
Das ist lediglich eine mathematische Differenz. Sie ist weder der tatsächlich festzustellende steuerliche Übertragungswert noch die steuerpflichtige Bereicherung oder ein Verkaufspreis. Abziehbarkeit, weitere Lasten, Steuerbefreiungen und eine bereits im Immobilienwert erfasste Belastung sind gesondert zu prüfen; ein doppelter Abzug ist unzulässig.
Zahlen richtig einordnen
§ 16 BewG begrenzt den Jahreswert auf den maßgeblichen steuerlichen Wert des genutzten Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6. Mit Ihren Angaben wird der niedrigere Betrag angesetzt. Die Grenze wird ohne Immobilienwert ausdrücklich als ungeprüft gekennzeichnet. Diese Rechnung ist keine Grunderwerbsteuerberechnung; für sie gilt § 16 BewG nicht (§ 17 Abs. 2 Satz 2 BewG).
Beim Nießbrauch mindern rechtlich zu tragende Aufwendungen den Nutzen. Das kann unter den vom BFH beschriebenen Voraussetzungen auch bestehende Schuldzinsen betreffen (Urteil vom 28.05.2019, II R 4/16). Daraus folgt kein pauschaler Kostenabzug für jedes Wohnrecht. Prüfen Sie Rechtsinhalt, Kostentragung und mögliche Doppelabzüge fachkundig.
Der typisierte steuerliche Kapitalwert ist keine automatische Aussage zum Verkehrswert des Nießbrauchrechts, zur Wertminderung der Immobilie oder zu einer Ablösungszahlung. Vertragsinhalt, Rang, Nutzungsmöglichkeiten und Marktbedingungen brauchen eine eigene Würdigung. Wohnrecht und Nießbrauch beim Hausverkauf verstehen →
70-jährige Frau, monatlicher Nutzungswert 1.000 €, keine Kosten, steuerlicher Immobilienwert 186.000 €: Jahresnutzungswert 12.000 €. Höchstgrenze 186.000 € ÷ 18,6 = 10.000 €. Der BMF-Faktor beträgt 11,107. Steuerlicher Kapitalwert: 10.000 € × 11,107 = 111.070 €.
Ohne Immobilienwert ergäbe dieselbe Rechnung vorläufig 12.000 € × 11,107 = 133.284 €; die Höchstwertprüfung wäre dann offen.
Erfasst werden lebenslange Rechte mit gleichbleibendem Jahreswert. Zeitlich begrenzte, aufgeschobene, bedingte oder im Umfang wechselnde Rechte benötigen eine gesonderte Prüfung. Eine mögliche Berichtigung bei frühem Tod nach § 14 Abs. 2 BewG und ein nachgewiesener abweichender gemeiner Wert nach § 14 Abs. 4 BewG werden nicht automatisch berechnet. Der Rechner ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Den typisierten steuerlichen Kapitalwert eines lebenslangen Rechts nach § 14 BewG. Er ist keine Verkehrswertermittlung des Rechts und keine Berechnung einer Schenkungsteuer. Der konkrete Rechtsinhalt und die steuerlichen Voraussetzungen müssen gesondert geprüft werden.
Für ein gemeinsames Recht mit unverändertem Jahreswert wird bei Ende mit dem Tod des Letztversterbenden der höhere der beiden amtlichen Faktoren verwendet; beim Erstversterbenden der niedrigere (§ 14 Abs. 3 BewG). Zwei selbstständige, nachfolgende oder wechselnde Rechte sind gesondert zu prüfen.
Ja, als vorläufige Orientierung. Ohne den maßgeblichen steuerlichen Wert des genutzten Wirtschaftsguts bleibt die Höchstwertprüfung nach § 16 BewG offen. Ein Angebotspreis oder ungeprüfter Marktwert ersetzt diesen Wert nicht.
Bewertungsstichtage in 2026 und 2027 mit den jeweils zugehörigen vollständigen BMF-Tabellen. Maßgeblich ist das vollendete Lebensalter am Stichtag. Für 100 Jahre und darüber gilt die letzte Tabellenzeile. Andere Kalenderjahre werden nicht mit Ersatzfaktoren berechnet.
Nur Kosten, die den Jahreswert des konkreten Rechts rechtlich tatsächlich mindern. Entscheidend sind Rechtsinhalt, gesetzliche oder vertragliche Kostentragung und die bereits im Nutzungswert erfassten Beträge. Keine pauschale Quote, keine doppelte Berücksichtigung und kein automatischer Abzug von Tilgung, AfA oder Lebenshaltungskosten. Bei Unklarheit fachkundig prüfen lassen.
Amtliche Grundlagen · geprüft am 03.11.2026
Die 2026er Original-PDF wurde wegen eines nicht erreichbaren BMF-Downloads aus dem Beck-Dokumentarchiv abgerufen und vollständig mit der amtlichen BMF-Tabellenfassung abgeglichen. Die hier verlinkten lokalen PDFs bleiben unverändert. Je Tabelle sind alle Alterszeilen übernommen. Für Stichtage außerhalb 2026/2027 wird keine Ersatzberechnung ausgegeben. Neue Jahresfassungen werden erst nach Quellen-, Tabellen- und Rechenprüfung ergänzt.
Gesetzliche Grundlagen: § 14 BewG, § 15 BewG, § 16 BewG und § 17 BewG. Zur Kostentragung: BFH, II R 4/16.
Michael Giese unterstützt Sie bei der wirtschaftlichen Einordnung in Berlin und Brandenburg. Steuerliche Fragen klären Sie zusätzlich mit Ihrer Steuerberatung.
Immobiliensituation besprechen →