BERLIN-NORD · BEZIRK PANKOW
Immobilienmarkt Berlin-Buch 2026
Buch verbindet Wohnquartiere mit einem Gesundheits- und Wissenschaftsstandort an der Grenze zum Barnim. Einfamilienhauslagen, größere Quartiere und historische Ensembles bilden unterschiedliche Teilmärkte.
DATENSTAND & EINORDNUNG
Welche Daten dieser Bericht verwendet
Dieser Standortbericht stellt amtliche Bodenrichtwertzonen zum 1. Januar 2026 und den Berliner Kaufmarkt im ersten Halbjahr 2026 mit getrennten Datenständen dar. Die Berliner Gesamtmarktdaten sind keine Ortsteilpreise; laufende Angebotspreise werden nicht als Kaufpreise ausgegeben.
Bild: illustrative Architektur aus dem vorhandenen Bildbestand; keine dokumentarische Aufnahme von Berlin-Buch.
Bodenrichtwerte Berlin-Buch: Zonen statt Pauschalpreis
Die folgende Auswahl betrifft Wohnbauland in offener Bauweise zum 1. Januar 2026. Sie beschreibt den Boden des jeweiligen Richtwertgrundstücks. Gebäude, Rechte und abweichende Grundstücksmerkmale sind zusätzlich zu prüfen.
| Zone / Lage, verkürzt | 2026 €/m² | 2025 €/m² |
|---|---|---|
| 1649 · Röbellweg | 360 | 380 |
| 1664 · Hörstenweg / Viereckweg | 340 | 360 |
| 2108 · Siedlungsstraße / Hobrechtssiedlung | 340 | 360 |
| 1699 · Straße 4 / Stadtgrenze | 340 | 360 |
| 1669 · nördlich Zepernicker Straße / Sudauer Straße / Nadrauer Straße | 340 | 360 |
Alle fünf Werte liegen 20 €/m² unter dem Vorjahresstichtag. Sie betreffen offene Wohnbauweise; Geschosswohnungsbau und gewerbliche Nutzungen sind damit nicht pauschal bewertet.
Quelle: BRW-Liste offene Bauweise 2026, S. 4. Die Straßenangaben ersetzen keine Zonengrenze. Adresse und Richtwertmerkmale in BORIS Berlin prüfen.
Berliner Kaufmarkt: erstes Halbjahr 2026
Die amtliche Halbjahresanalyse weist für Berlin-Buch keinen eigenen durchschnittlichen Haus- oder Wohnungskaufpreis aus. Diese Zahlen gelten für ganz Berlin und beschreiben ausschließlich das Marktumfeld.
| Teilmarkt | Kauffälle | Fallzahl | Änderung mittlerer Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 1.185 | −5 % | ±0 % |
| Bauland für individuellen Wohnungsbau | 194 | −16 % | +3 % |
| Eigentumswohnungen, ohne Paketverkäufe | 7.212 | −2 % | +1 % |
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, vorläufige Umsatzzahlen H1 2026, veröffentlicht 03.09.2026, S. 1–3. Änderungen der mittleren Kaufpreise sind keine Preisprognose und kein Preisindex für ein unverändertes Objekt.
Weniger Abschlüsse bei weitgehend stabilen mittleren Preisen sagen wenig über den erzielbaren Preis eines einzelnen Hauses aus. Vergleichbarkeit von Lage, Zustand, Fläche und Nutzung bleibt entscheidend. Angebotspreise aus Inseraten sind getrennt von tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen zu betrachten.
Am Sandhaus und Ludwig-Hoffmann-Quartier
Für Am Sandhaus nennt die Senatsverwaltung rund 2.700 geplante Wohnungen auf etwa 57 Hektar, ergänzt um Kitas und eine Grundschule. Das ist ein Planungsumfang, kein Nachweis fertiggestellter Wohnungen.
Der 2026 fortgeschriebene Vertrag für das Ludwig-Hoffmann-Quartier umfasst unter anderem 182 Wohnungen, 71 Seniorenwohnungen und 195 Mikroapartments des Entwicklers Bonava. Weitere Sanierungsmaßnahmen werden gesondert beschrieben; die Summe 448 ist deshalb nicht die Gesamtzahl aller Quartiersmaßnahmen.
Quelle: Senatsverwaltung: Buch – Am Sandhaus · Planungsstand abgerufen 27.10.2026
Historische Quartiere und künftige Investitionen
Der Gesundheitsstandort und die historischen Krankenhausanlagen prägen Buchs Architektur. Bei einzelnen Gebäuden sind Denkmalschutz und Sanierungsaufwand ebenso wichtig wie die Anbindung an Bahn, Versorgung und Arbeitsplätze.
Größere Neubauvorhaben können Infrastruktur und Angebot verändern. Entfernung, Bauphasen und konkrete Auswirkungen müssen geprüft werden; ein sicherer Wertzuwachs lässt sich daraus nicht ableiten.
Quelle: Bezirksamt Pankow: Fortschreibung Ludwig-Hoffmann-Quartier 2026
Vor der Entscheidung die Objektgrundlagen klären
- Adresse, Bodenrichtwertzone, Grundstücksgröße und Zuschnitt zusammenführen.
- Baurecht, Erschließung, Grundbuchrechte und eine vermutete Teilbarkeit gesondert klären.
- Wohn- und Nutzflächen, Baujahr, Modernisierungen und Energiezustand mit Unterlagen belegen.
- Passende Vergleichsverkäufe suchen und Finanzierung, Investitionsbedarf sowie den eigenen Zeitplan einbeziehen.
Halten, modernisieren, vermieten oder verkaufen lassen sich erst mit diesen Grundlagen sinnvoll vergleichen. Immobilienbewertung und Unterlagen & Zweitmeinung helfen, die Entscheidung nachvollziehbar vorzubereiten.
GUT ZU WISSEN
Ihre Fragen. Verständlich beantwortet.
Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis meines Hauses?
Nein. Der Richtwert betrifft den Boden eines typisierten Grundstücks. Gebäudewert, Zustand, Rechte und Abweichungen des Grundstücks müssen zusätzlich geprüft werden.
Gelten Berliner Durchschnittsdaten für jede Adresse?
Nein. Der Gesamtmarkt beschreibt das Umfeld. Für die einzelne Immobilie braucht es passende Vergleichsfälle und eine Prüfung von Lage, Nutzung und Objektmerkmalen.
Begründet eine Entwicklungsplanung zusätzliches Baurecht?
Eine Projektankündigung oder informelle Rahmenplanung allein begründet keine Bebaubarkeit. Maßgeblich sind das geltende Planungsrecht und die Voraussetzungen des konkreten Grundstücks.
Berichte im regionalen Zusammenhang
Berlin-Nord: die sechs Ortsteile · Berlin: Gesamtmarkt und Zinshäuser
Quellen und Grenzen
- Gutachterausschuss Berlin: Bodenrichtwerte offene Bauweise 2026, Stichtag 01.01.2026
- Gutachterausschuss Berlin: vorläufige Umsatzzahlen H1 2026, Stand 03.09.2026, S. 1–3
- BORIS Berlin: adressbezogene Bodenrichtwertauskunft
- Senatsverwaltung: Buch – Am Sandhaus
- Bezirksamt Pankow: Fortschreibung Ludwig-Hoffmann-Quartier 2026
Amtliche Zahlen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, gemäß Nutzungsbestimmungen. Quellenabruf und redaktioneller Abgleich: 27.10.2026. Bodenrichtwerte und Gesamtmarktdaten ersetzen keine Bewertung einer konkreten Immobilie.
MARKTDATEN VERSTEHEN. DEN EIGENEN FALL EINORDNEN.
Ein Marktbericht ersetzt keine individuelle Bewertung.
Regionale Daten schaffen Orientierung. Für Ihre konkrete Immobilie zählen zusätzlich Lage, Zustand, Nutzung und nachvollziehbare Unterlagen.
Welche Grundlagen sind wichtig?
- Die passende Region und der betrachtete Teilmarkt.
- Ein klarer Datenstand und ein eindeutiger Bewertungsanlass.
- Die konkreten Merkmale und Unterlagen Ihrer Immobilie.