Restnutzungsdauer für die AfA: Was ein Gutachten wirklich nachweisen muss

1. Der gesetzliche AfA-Satz ist der Regelfall – nicht immer das letzte Wort.

Für Gebäude setzt § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG typisierte lineare AfA-Sätze fest. Daraus ergeben sich je nach Fall rechnerische Zeiträume von 33⅓, 40 oder 50 Jahren. Diese Typisierung hängt vor allem vom Fertigstellungszeitpunkt und von der Gebäudenutzung ab; sie beschreibt nicht automatisch die tatsächlich verbleibende Nutzbarkeit eines konkreten Gebäudes.

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als der jeweilige typisierte Zeitraum, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG stattdessen eine AfA nach dieser kürzeren Dauer. § 11c EStDV definiert Nutzungsdauer als den Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann.

Die Regel betrifft die Gebäude-AfA. Bei einem einheitlichen Immobilienkaufpreis muss deshalb zusätzlich geklärt sein, welcher Anteil auf das Gebäude entfällt. Grund und Boden wird nicht über die Gebäude-AfA abgeschrieben.

2. Eine kürzere Restnutzungsdauer ist ein Wahlrecht mit Nachweispflicht.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19, klargestellt: Steuerpflichtige können zwischen dem gesetzlichen Regelsatz und einer nachgewiesenen kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer wählen.

Die Darlegungs- und Feststellungslast liegt jedoch beim Steuerpflichtigen. Maßgebliche Einflussgrößen können technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen sein. Verlangt wird keine mathematische Gewissheit, sondern eine Schätzung mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit innerhalb eines angemessenen Rahmens.

Ein hohes Gebäudealter allein genügt daher ebenso wenig wie ein Hinweis auf renovierungsbedürftige Oberflächen. Umgekehrt muss nicht zwingend nachgewiesen werden, dass der Rohbau kurz vor dem technischen Ende steht, wenn sich eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer objektbezogen und sachverständig begründen lässt.

3. Seit Dezember 2025 gilt eine wichtige Änderung – aber kein Freibrief.

Das Bundesfinanzministerium hatte im Schreiben vom 22. Februar 2023 zusätzliche Anforderungen an den Nachweis formuliert. Der BFH beanstandete später, dass sich diese Einschränkungen nicht vollständig aus dem Gesetz ableiten lassen.

Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hob das BMF das Schreiben von 2023 auf. Damit entfielen dessen besonderen Verwaltungsanweisungen. Unverändert bestehen bleiben jedoch § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, die Nachweislast des Steuerpflichtigen und die Rechtsprechung des BFH.

Die richtige Folgerung lautet deshalb nicht „Jetzt reicht jedes Gutachten“, sondern: Die Methode ist nicht starr vorgeschrieben, das Ergebnis muss den konkreten Einzelfall aber weiterhin nachvollziehbar abbilden.

4. Der BFH lässt verschiedene Methoden zu – pauschale Modellzahlen aber nicht.

Nach IX R 25/19 kann grundsätzlich jede Darlegungsmethode geeignet sein, die Aufschluss über die maßgeblichen Einflussgrößen gibt. Ein bestimmtes Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend vorgeschrieben. Auch eine gutachterlich anerkannte wirtschaftliche Ermittlung der Restnutzungsdauer kann als Nachweis dienen.

Das Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23, setzt zugleich eine klare Grenze: Der schlichte Verweis auf eine modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV genügt nicht. Die Begutachtung muss sich mit den individuellen Gegebenheiten des Objekts befassen – etwa mit durchgeführten oder unterlassenen Instandsetzungen, Modernisierungen und weiteren wert- beziehungsweise nutzungsrelevanten Umständen.

Ein Online-Zertifikat, das im Wesentlichen Baujahr und wenige Auswahlfelder verarbeitet, kann diese Einzelfallprüfung nicht allein dadurch ersetzen, dass am Ende eine präzise Jahreszahl erscheint.

5. Ein belastbarer Nachweis macht Annahmen und Objektbezug sichtbar.

Ein nachvollziehbarer Bericht sollte mindestens erkennen lassen:

• Bewertungsobjekt und Stichtag: Welches Gebäude oder welcher Gebäudeteil wird zu welchem Zeitpunkt beurteilt?
• Datengrundlage: Welche Bauunterlagen, Modernisierungsnachweise, Fotos, Angaben und Feststellungen wurden verwendet?
• Bauweise und Zustand: Welche Bauteile, Ausstattungsmerkmale, Schäden oder Instandhaltungsdefizite beeinflussen die Nutzbarkeit?
• Modernisierungen: Welche Maßnahmen wurden wann ausgeführt und wie wirken sie auf Standard und Nutzungsdauer?
• Technische, wirtschaftliche und rechtliche Faktoren: Welche davon begrenzen die Nutzung im konkreten Fall?
• Methode und Herleitung: Warum ist das gewählte Verfahren geeignet und wie entsteht daraus die abschließende Jahreszahl?

Nicht jede Immobilie rechtfertigt eine kürzere Dauer. Ein Bericht ist auch dann seriös, wenn die Objektprüfung keinen belastbaren Vorteil gegenüber dem gesetzlichen Regelsatz ergibt.

6. Eine kürzere Dauer verändert die Verteilung – nicht den Gebäudeanteil.

Ein ausdrücklich hypothetisches Beispiel zeigt den Unterschied: Entfallen nach belastbarer Kaufpreisaufteilung 300.000 Euro der Anschaffungskosten auf ein vollständig vermietetes Gebäude, ergäbe ein Regelsatz von 2 Prozent eine jährliche lineare AfA von 6.000 Euro.

Wird eine tatsächliche Nutzungsdauer von 25 Jahren steuerlich anerkannt, entspricht dies rechnerisch 4 Prozent und damit 12.000 Euro pro vollem Jahr. Kaufjahr, Restbuchwert, Nutzungsanteil, bereits berücksichtigte AfA und weitere steuerliche Besonderheiten sind in diesem vereinfachten Beispiel nicht enthalten.

Die Differenz von 6.000 Euro ist keine Auszahlung. Sie verändert zunächst die steuerliche Ergebnisermittlung. Welche tatsächliche Steuerwirkung entsteht, hängt von der individuellen Situation und der steuerlichen Anerkennung ab.

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7. Vor einem Gutachten sollten drei Fragen geklärt sein.

1. Ist der Steuerfall noch offen? Stichtag, Veranlagungsjahr und Änderbarkeit der Bescheide gehören zuerst zur Steuerberatung.
2. Ist die AfA-Basis nachvollziehbar? Die Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden ist eine eigenständige Bewertungsfrage. Der BFH verlangt eine Aufteilung nach den realen Wertverhältnissen; das passende Wertermittlungsverfahren hängt vom Einzelfall ab.
3. Sind Objektunterlagen verfügbar? Baujahr, Flächen, Nutzung, Modernisierungen, Schäden und Instandhaltung müssen nicht nur behauptet, sondern möglichst belegt werden.

Erst danach lässt sich sinnvoll entscheiden, ob eine sachverständige Untersuchung wirtschaftlich und fachlich angemessen ist. Die Immobilienbewertung liefert dabei die Objekt- und Methodenkompetenz; die steuerliche Würdigung und Geltendmachung bleibt Aufgabe der Steuerberatung.

Bewertungsanlass und erforderlichen Gutachtenumfang unterscheiden →

Restnutzungsdauer im Sachwertverfahren richtig einordnen →

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