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Alter und Modernisierung verständlich einordnen. In vier Schritten zur modellhaften Restnutzungsdauer nach Anlage 2 ImmoWertV.
Für Wohngebäude. Eine Rechenhilfe mit offenem Rechenweg – kein Gutachten und kein steuerlicher Nachweis.
Zur Berechnung
Schritt 1 von 4 · Gebäude erfassen
04 · Ihr Ergebnis
Ohne Zwischenrundung gerechnet. Jahreswerte werden auf zwei Nachkommastellen angezeigt (≈). Die amtlichen Anwendungstabellen zeigen ganze Jahre. Eine scheinbar genaue Zahl ist keine ebenso genaue Prognose.
Grundlagen: Anlage 2 ImmoWertV, ImmoWertA und amtliche Quellen. Die örtliche Modellbeschreibung bleibt maßgeblich, wenn örtliche Bewertungsdaten eingesetzt werden.
Eine modellhafte RND ist kein automatisch anerkannter steuerlicher Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Ob eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer berücksichtigt werden kann, braucht ein individuell begründetes Gutachten und die Prüfung Ihres Steuerfalls.
Zum bestehenden AfA-Rechner →Die Modellzahl wird ausschließlich als ausdrücklich zu bestätigende Hypothese übergeben. Die bestehende lineare AfA-Berechnung verwendet weiterhin ihre unveränderten Regelsätze.
Ein Modell verständlich erklärt
Gebäudealter = Stichtagsjahr − ursprüngliches Baujahr (§ 4 Abs. 1). Ohne Modernisierungsansatz lautet die lineare Differenz GND − Alter. Ist sie negativ, zeigen wir zusätzlich null als rechnerischen Ausgangswert; das Gebäude ist dadurch nicht automatisch unbrauchbar.
RND = a × Alter² ÷ GND − b × Alter + c × GND
Relatives Alter = Alter ÷ GND × 100 %. Unterhalb der jeweiligen Anwendungsschwelle gilt GND − Alter. Das Formelalter ist höchstens die GND (ImmoWertA, zu Anlage 2 II.5).
Die Verordnung beschreibt einen Modellrahmen von 70 % der GND. Dies ist keine pauschale Kappung jedes Ergebnisses: Junge Gebäude können gemäß amtlichen Anwendungstabellen höhere Werte haben. Die Formel mit den veröffentlichten Koeffizienten wird unverändert angewendet; bei 18–20 Punkten und Formelalter = GND ergeben sich ungerundet 70,2 %, in den amtlichen Tabellen auf ganze Jahre gerundet.
Wohngebäude von 1970, Stichtag 03.11.2026, GND 80 Jahre und begründet 8 Punkte: Alter 56 Jahre, relatives Alter 70 %. Die Schwelle beträgt 20 %, die Formel greift.
0,5000 × 56² ÷ 80 − 1,1000 × 56 + 1,0000 × 80 = 38,00 Jahre. Ohne Modernisierungsansatz: 80 − 56 = 24 Jahre. Beide Zahlen sind Modellgrößen.
| Punkte | a | b | c | Schwelle |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 1,2500 | 2,6250 | 1,5250 | 60 % |
| 1 | 1,2500 | 2,6250 | 1,5250 | 60 % |
| 2 | 1,0767 | 2,2757 | 1,3878 | 55 % |
| 3 | 0,9033 | 1,9263 | 1,2505 | 55 % |
| 4 | 0,7300 | 1,5770 | 1,1133 | 40 % |
| 5 | 0,6725 | 1,4578 | 1,0850 | 35 % |
| 6 | 0,6150 | 1,3385 | 1,0567 | 30 % |
| 7 | 0,5575 | 1,2193 | 1,0283 | 25 % |
| 8 | 0,5000 | 1,1000 | 1,0000 | 20 % |
| 9 | 0,4660 | 1,0270 | 0,9906 | 19 % |
| 10 | 0,4320 | 0,9540 | 0,9811 | 18 % |
| 11 | 0,3980 | 0,8810 | 0,9717 | 17 % |
| 12 | 0,3640 | 0,8080 | 0,9622 | 16 % |
| 13 | 0,3300 | 0,7350 | 0,9528 | 15 % |
| 14 | 0,3040 | 0,6760 | 0,9506 | 14 % |
| 15 | 0,2780 | 0,6170 | 0,9485 | 13 % |
| 16 | 0,2520 | 0,5580 | 0,9463 | 12 % |
| 17 | 0,2260 | 0,4990 | 0,9442 | 11 % |
| 18 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
| 19 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
| 20 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
Weder Schäden noch wirtschaftliche oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen werden durch Modernisierungspunkte vollständig erfasst. Die Modellrechnung ersetzt keine Besichtigung. Für eine einzelne Eigentumswohnung sind die Verhältnisse des gesamten Gebäudes und des Gemeinschaftseigentums zu prüfen.
Nein. Die Modellrechnung nach Anlage 2 ImmoWertV ersetzt kein individuell begründetes Gutachten. Für § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG müssen die tatsächlichen Verhältnisse des Gebäudes und die Eignung der Methode im Einzelfall dargelegt werden.
Nicht automatisch. Jahr, Umfang und heutiger Zustand sind zu prüfen. Die ImmoWertA bietet eine zeitliche Orientierung. Ein abweichender Ansatz benötigt eine sachverständige Begründung. Auch ein nicht erneuertes Bauteil kann bei zeitgemäßem Zustand vergleichbare Punkte rechtfertigen.
Bei nachgewiesener fachgerechter Kernsanierung wird deren Jahr als Baujahr zugrunde gelegt. Bis zu 90 Prozent der Gesamtnutzungsdauer sind möglich; verbliebene alte Substanz verlangt einen individuellen Abschlag. Der Rechner gibt deshalb ohne Einzelfallbewertung keine exakte Kernsanierungs-RND aus.
Nein. Die Gesamtnutzungsdauer ist ein Modellansatz. Die rein lineare Differenz kann null oder negativ sein, ohne das Ende der tatsächlichen Nutzung zu beweisen. Im Modernisierungsmodell wird das Formelalter höchstens mit der Gesamtnutzungsdauer angesetzt.
Amtliche Grundlagen · geprüft am 03.11.2026
Modellrechnung und individuell begründetes Gutachten unterscheiden →
Michael Giese unterstützt Sie dabei, Unterlagen, Zustand und Bewertungsmodell für Ihre Immobilie in Berlin und Brandenburg einzuordnen. Umfang und Zweck einer Untersuchung vereinbaren wir individuell.
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