Ertragswertverfahren: Rechenweg & Liegenschaftszins

1. Das Ertragswertverfahren bewertet nicht die vorhandene Miete, sondern den marktüblichen Ertrag.

Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, wenn die Ertragskraft eines Grundstücks die Preisbildung wesentlich prägt. Nach § 27 ImmoWertV beruht der Ertragswert auf marktüblich erzielbaren Erträgen. Damit ist nicht automatisch die Summe gemeint, die aktuell auf dem Mietkonto eingeht.

Eine Vertragsmiete kann marktüblich sein – sie kann aber auch wegen eines alten Mietvertrags, einer Staffelmiete, eines Leerstands oder einer ungewöhnlichen Vereinbarung vom Markt abweichen. § 31 ImmoWertV verlangt deshalb eine klare Prüfung: Tatsächliche Erträge werden zugrunde gelegt, wenn sie bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbar sind.

Der entscheidende Unterschied lautet: Der Mietvertrag beschreibt die konkrete Einnahmesituation. Der Rohertrag beschreibt die für die Wertermittlung tragfähige Ertragsbasis.

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2. Vom Rohertrag zum Reinertrag: Nicht jede laufende Ausgabe gehört in dieselbe Schublade.

Der jährliche Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Nach § 32 ImmoWertV sind das regelmäßige Aufwendungen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung, soweit sie nicht durch Umlagen oder andere Kostenübernahmen gedeckt sind.

Verwaltungskosten: auch der Gegenwert eigener Verwaltungsarbeit.
Instandhaltungskosten: langfristig marktübliche Aufwendungen zur Erhaltung des Ertragsniveaus – nicht nur die Rechnungen eines einzelnen Jahres.
Mietausfallwagnis: Risiko von Zahlungsrückständen, vorübergehendem Leerstand und bestimmten Folgekosten.
Nicht gedeckte Betriebskosten: nur soweit sie nicht umgelegt oder anderweitig übernommen werden.

Finanzierungszinsen, Tilgung, persönliche Einkommensteuer oder eine freiwillige Sondertilgung sind keine Bewirtschaftungskosten dieses Modells. Sie betreffen die Finanzierung oder die persönliche Situation des Eigentümers, nicht den marktüblichen Grundstücksertrag.

3. Der Liegenschaftszinssatz ist Marktparameter – kein Bauzins und keine Wunsch-Rendite.

§ 21 ImmoWertV definiert Liegenschaftszinssätze als Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte bestimmter Grundstücksarten im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie werden aus geeigneten Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet.

Der Zinssatz übersetzt künftige Erträge in einen Barwert. Vereinfacht gilt: Bei sonst gleichen Eingaben führt ein höherer Zinssatz regelmäßig zu einem niedrigeren Barwert; ein niedrigerer Zinssatz zu einem höheren. Diese Wirkung darf jedoch nie isoliert als Renditeprognose gelesen werden.

Der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz nach § 33 ImmoWertV muss für das Bewertungsobjekt geeignet sein. Objektart, Lage, Ertrag, Bodenwert, Restnutzungsdauer und weitere Modellannahmen müssen zu der Veröffentlichung passen, aus der der Zinssatz stammt.

4. Berlin 2026 zeigt, warum Modellkonformität wichtiger ist als eine einzelne Prozentzahl.

Der Gutachterausschuss Berlin veröffentlichte am 20. Oktober 2026 die Liegenschaftszinssätze 2026 zum Stichtag 31. Dezember 2025. Der Anwendungsbereich ist eng beschrieben: Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser mit einem gewerblichen Mietanteil bis 80 Prozent und mindestens vier Mieteinheiten.

Ausdrücklich ausgeschlossen sind Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäuser sowie Wohnungs- und Teileigentum. Auch Paketverkäufe und Share Deals sind nicht Bestandteil der Auswertung. Die Veröffentlichung verlangt zudem Modellkonformität unter anderem bei Mieten, Bodenwert, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer.

Damit ist eine Prozentzahl aus einer Tabelle keine frei übertragbare Marktzahl. Wer sie auf eine einzelne Eigentumswohnung oder ein Zweifamilienhaus anwendet, verlässt den dokumentierten Anwendungsbereich. Brandenburg veröffentlicht eigene Liegenschaftszinssätze 2025 für mehrere Objektarten; auch dort gelten die jeweilige Modellbeschreibung, Stichprobe und Region.

Amtliche Marktdaten, Durchschnittswerte und Objektwert auseinanderhalten →

5. Boden und Gebäude werden im allgemeinen Verfahren rechnerisch getrennt – aber mit demselben Zinssatz verbunden.

Im allgemeinen Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV wird zunächst der Bodenwertverzinsungsbetrag vom Reinertrag abgezogen. Der verbleibende Reinertragsanteil der baulichen Anlagen wird über deren Restnutzungsdauer kapitalisiert. Anschließend wird der Bodenwert addiert.

marktüblicher Jahresrohertrag
minus nicht umlagegedeckte Bewirtschaftungskosten
gleich jährlicher Reinertrag des Grundstücks
minus Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
gleich Reinertragsanteil der baulichen Anlagen
Kapitalisierung über die Restnutzungsdauer, anschließend Bodenwert hinzufügen

Das vereinfachte Verfahren nach § 29 ImmoWertV kapitalisiert den gesamten Reinertrag und addiert den über die Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwert. Beide Varianten müssen bei passenden Daten zum selben Ergebnis führen. Das periodische Verfahren nach § 30 kann gesicherte, zeitlich unterschiedliche Erträge abbilden; der Betrachtungszeitraum soll dabei zehn Jahre nicht überschreiten.

6. Rechenbeispiel: Mathematisch sauber heißt noch nicht marktgerecht.

Das folgende Beispiel ist bewusst hypothetisch. Die Zahlen sind frei gewählt und stellen weder einen Berliner noch einen Brandenburger Richtwert dar:

marktüblicher Jahresrohertrag: 72.000 Euro
Bewirtschaftungskosten: 16.200 Euro
jährlicher Reinertrag: 55.800 Euro
Bodenwert: 300.000 Euro
rein beispielhafter Liegenschaftszinssatz: 3,0 Prozent
Restnutzungsdauer: 40 Jahre

Die Bodenwertverzinsung beträgt 9.000 Euro. Für die baulichen Anlagen verbleiben 46.800 Euro. Der Rentenbarwertfaktor bei 3,0 Prozent und 40 Jahren beträgt gerundet 23,115. Daraus ergibt sich ein vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen von rund 1.081.800 Euro; zusammen mit dem Bodenwert rund 1.381.800 Euro.

Diese Endzahl ist noch kein automatisch belastbarer Verkehrswert. Sie setzt voraus, dass Miete, Kosten, Bodenwert, Zinssatz und Restnutzungsdauer zusammenpassen. Marktanpassung und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind anschließend nach §§ 7 und 27 ImmoWertV zu prüfen.

7. Fünf Kontrollen schützen vor einer scheinpräzisen Fehlbewertung.

Ertrag: Ist die angesetzte Miete marktüblich, zulässig und am Stichtag nachhaltig?
Kosten: Sind langfristige Bewirtschaftungskosten statt einer zufälligen Jahresabrechnung angesetzt?
Marktdaten: Passen Region, Objektart, Stichtag und Modell des Liegenschaftszinssatzes?
Laufzeit: Ist die Restnutzungsdauer aus Baujahr, Zustand und Modernisierungen nachvollziehbar hergeleitet?
Besonderheiten: Sind Rechte, Belastungen, Schäden oder ungewöhnliche Vertragslagen genau einmal berücksichtigt?

Erst wenn diese Fragen dokumentiert beantwortet sind, lässt sich der Rechenwert als Entscheidungsgrundlage einordnen. Für Verkauf, Erbschaft, Trennung, Finanzierung oder steuerliche Fragen kann zusätzlich entscheidend sein, welcher Bewertungsumfang und welcher Nachweis tatsächlich benötigt werden.

Verkehrswertgutachten und Kurzgutachten nach Anlass unterscheiden →

Sachwertverfahren als anderes Bewertungsmodell nachvollziehen →

GUT ZU WISSEN

Ihre Fragen. Verständlich beantwortet.

Wann wird das Ertragswertverfahren eingesetzt?

Das Ertragswertverfahren ist besonders naheliegend, wenn marktüblich erzielbare Erträge die Preisbildung wesentlich prägen, etwa bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Grundstücken. Ob es im konkreten Fall das geeignete Verfahren ist, hängt von Objektart, Bewertungsanlass, Datenlage und Grundstücksmarkt ab.

Ist die aktuelle Nettokaltmiete automatisch der Rohertrag?

Nur wenn sie bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbar ist. Liegt die Vertragsmiete deutlich über oder unter dem Markt, muss die Abweichung fachlich eingeordnet werden. Im periodischen Ertragswertverfahren können gesicherte vertragliche Besonderheiten zeitlich differenziert abgebildet werden.

Welche Kosten werden vom Rohertrag abgezogen?

Als Bewirtschaftungskosten berücksichtigt die ImmoWertV regelmäßige, nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckte Aufwendungen. Dazu gehören Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und gegebenenfalls nicht gedeckte Betriebskosten. Finanzierungszinsen und persönliche Einkommensteuer gehören nicht in diesen Rechenschritt.

Ist der Liegenschaftszinssatz dasselbe wie ein Bauzins oder eine Wunsch-Rendite?

Nein. Der Liegenschaftszinssatz ist ein aus geeigneten Kaufpreisen und Reinerträgen abgeleiteter Marktparameter. Er ist weder Hypothekenzins noch persönliche Renditeforderung. Er darf nur zusammen mit den Modellansätzen verwendet werden, aus denen er abgeleitet wurde.

Warum beeinflusst ein höherer Liegenschaftszinssatz den Ertragswert?

Bei sonst gleichen Annahmen führt ein höherer Kapitalisierungszinssatz regelmäßig zu einem niedrigeren Barwert künftiger Erträge. Die Wirkung darf aber nicht isoliert betrachtet werden: Restnutzungsdauer, Bodenwert, Ertrag und regionales Modell müssen zusammenpassen.

Kann der Ertragswert direkt mit dem Verkaufspreis gleichgesetzt werden?

Nein. Der Rechenwert muss markt- und objektspezifisch geprüft werden. Besondere Grundstücksmerkmale, Modellabweichungen und gegebenenfalls eine zusätzliche Marktanpassung sind gesondert zu würdigen. Ein belastbarer Verkehrswert entsteht nicht allein aus einer Formel.

Gelesene Primärquellen

Abruf und fachliche Prüfung: 28. Oktober 2026. Regionale Liegenschaftszinssätze dürfen nur innerhalb des veröffentlichten Anwendungsbereichs, Datenstands und Modells verwendet werden. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Gutachtenberatung.

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