Ist- und Marktmiete gehören getrennt betrachtet.
Michael Giese Immobilienberatung · IMMOBILIENBEWERTUNG
Vermietete Immobilie bewerten: Ertrag, Vertrag und Marktwert zusammenbringen
Bei einer vermieteten Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus entscheidet nicht nur die Wohnfläche. Käufer betrachten Ertrag, Mietvertrag, Bewirtschaftungskosten, Zustand und Standort als Gesamtpaket. Für Eigentümer in Berlin-Pankow, Panketal und Bernau beginnt eine belastbare Verkaufsentscheidung deshalb mit einer nachvollziehbaren Bewertung – nicht mit einem pauschalen Mietfaktor.
Verwaltung, Instandhaltung und Ausfallrisiko zählen mit.
Berlin-Pankow ist nicht Bernau – und Mikrolage bleibt Mikrolage.
Der Angebotspreis folgt erst aus Bewertung und Marktsituation.
VERFAHRENSWAHLVERGLEICHSWERT ERTRAGSWERT SACHWERT
Warum das Ertragswertverfahren oft passt – aber nicht automatisch allein
Die ImmoWertV kennt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Nach § 6 ist das Verfahren anhand von Objektart, Marktgepflogenheiten und verfügbarer Datenbasis zu wählen; mehrere Verfahren können kombiniert werden. Bei vermieteten, ertragsorientiert gehandelten Immobilien steht häufig das Ertragswertverfahren im Mittelpunkt.
Marktnahe Vergleichsfälle
Hilfreich, wenn hinreichend ähnliche, aktuelle Transaktionen vorhanden und sachgerecht vergleichbar sind.
Ertrag und Risiko im Fokus
Typisch für Objekte, deren Preisbildung Käufer wesentlich an nachhaltig erzielbaren Erträgen ausrichten.
Herstellung und Boden
Kann je nach Objektart, Nutzung und Markt eine zusätzliche oder geeignetere Einordnung liefern.
Rechtsgrundlage: § 6 ImmoWertV – Grundlagen der Verfahrenswahl.
RECHENLOGIK1 2 3 4 5 6
Vom Mietertrag zum vorläufigen Ertragswert
Rohertrag
Marktüblich erzielbare Einnahmen aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung.
Bewirtschaftungskosten
Abziehbarer Eigentümeraufwand einschließlich Mietausfallwagnis.
Reinertrag
Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den jährlichen Reinertrag.
Verzinsung und Restlaufzeit
Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer übersetzen Erträge in einen Wert.
Bodenwert
Der Boden wird entsprechend der gewählten Verfahrensvariante berücksichtigt.
Objektmerkmale
Besondere wertbeeinflussende Umstände führen vom vorläufigen zum marktgerechten Ergebnis.
Wichtig:
§ 27 ImmoWertV verlangt marktüblich erzielbare Erträge und einen objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz. Ein im Internet gefundener Vervielfältiger ersetzt diese Prüfung nicht.
§ 27 ImmoWertV öffnen →IST-MIETE ODER MARKTMIETE?
Der Mietvertrag ist Datenquelle – aber keine automatische Marktannahme
Nach § 31 ImmoWertV wird der Rohertrag aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen ermittelt. Tatsächliche Erträge können übernommen werden, wenn sie marktüblich sind. Darum gehören Miethöhe, Vertragsbeginn, Staffel- oder Indexvereinbarung, Erhöhungsverlauf und mietrechtliche Grenzen auf den Prüfstand.
Nu mal ehrlich: Eine hohe aktuelle Miete macht den Wert nicht automatisch hoch, wenn sie rechtlich oder am Markt nicht dauerhaft tragfähig ist. Umgekehrt darf eine niedrige Ist-Miete nicht ohne belastbare Prüfung einfach auf Wunschhöhe hochgerechnet werden.
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
Was vom Rohertrag nicht beim Eigentümer bleibt
Verwaltung
Laufender Aufwand für eine ordnungsgemäße Verwaltung des Objekts.
Instandhaltung
Kosten, die langfristig für den Erhalt der baulichen Anlagen anzusetzen sind.
Mietausfallwagnis
Risiko von Uneinbringlichkeit sowie Aufwand für Rechtsverfolgung und Räumung.
Nicht gedeckte Betriebskosten
Anteile, die nicht durch Umlagen oder andere Kostenübernahmen abgedeckt werden.
Definitionen: § 32 ImmoWertV.
WERTTREIBER UND RISIKEN
Welche Merkmale neben der Miete in den Marktwert gehören
Objekt und Gebäude
Baujahr, Modernisierungen, Energiezustand, Restnutzungsdauer, Gemeinschaftseigentum, Rücklage und Sonderumlagen.
Mietverhältnis
Vertragsstruktur, Bonität, Rückstände, Kaution, Rechtsstreitigkeiten und zulässige Entwicklung der Miete.
Grundstück und Recht
Bodenwert, Grundstückszuschnitt, Baulasten, Erbbaurecht, Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen.
Mikrolage
Nachfrage, Infrastruktur, Umfeld, Lärm, Erreichbarkeit und die konkrete Position innerhalb des Quartiers.
Käuferzielgruppe
Private Kapitalanleger, Bestandshalter und Eigennutzer bewerten Chancen und Einschränkungen unterschiedlich.
Marktzeitpunkt
Finanzierungskosten, Angebot, Nachfrage und Renditeanforderungen verändern die Preisbereitschaft.
REGIONALE EINORDNUNGBERLIN UND PANKOW PANKETAL BERNAU BEI BERLIN
Berlin-Pankow, Panketal und Bernau getrennt betrachten
Dichte Datenbasis, unterschiedliche Teilmärkte
Bezirkswerte sind nur der Einstieg. Ortsteil, Mikrolage, Objektart und Mietvertrag entscheiden über die Vergleichbarkeit.
Immobilienmarkt Berlin einordnen →Zepernick und Schwanebeck differenzieren
Auch innerhalb einer Gemeinde unterscheiden sich Lage, Bebauung und Käufernachfrage. Pauschale Übertragungen aus Berlin greifen zu kurz.
Immobilienmarkt Panketal einordnen →Stadtlagen und Ortsteile sauber trennen
Erreichbarkeit, Gebäudeart, Grundstück und Mietertrag wirken je nach Lage unterschiedlich auf die Käuferentscheidung.
Immobilienmarkt Bernau einordnen →Für größere vermietete Häuser: Berliner Zinshausmarkt-Report.
VON DER BEWERTUNG ZUM VERKAUF
Verkehrswert und Angebotspreis sind nicht dasselbe
§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbar wäre. Der Angebotspreis ist dagegen Teil der Vermarktungsstrategie und muss zur aktuellen Nachfrage und zur Käuferzielgruppe passen.
Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte deshalb erst die Datenbasis ordnen, den Wert herleiten und anschließend entscheiden, ob Verkauf, Halten oder weitere Vorbereitung sinnvoller ist. Die Entscheidungshilfe Immobilie verkaufen oder weitervermieten?stellt beide Wege mit derselben Datenbasis gegenüber.
§ 194 BauGB – Verkehrswert · § 33 ImmoWertV – objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz
BERATUNG VOR ENTSCHEIDUNG
Bewertung besprechenWas ist Ihre vermietete Immobilie am Markt wert?
Wir ordnen Ertrag, Mietvertrag, Objektzustand und regionalen Markt zusammen ein.
Kurz beantwortet
Häufige Fragen von Eigentümern
Reicht Jahresnettokaltmiete mal Faktor für eine belastbare Bewertung?
Nein. Ein einfacher Faktor kann eine erste Plausibilitätsprüfung liefern, ersetzt aber keine nachvollziehbare Wertermittlung. Beim Ertragswert werden unter anderem marktüblich erzielbarer Ertrag, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert, Liegenschaftszins und besondere objektspezifische Merkmale berücksichtigt.
Zählt die aktuelle Miete oder die marktübliche Miete?
Nach § 31 ImmoWertV ist grundsätzlich der marktüblich erzielbare Ertrag maßgeblich. Die tatsächliche Miete kann angesetzt werden, wenn sie marktüblich ist. Deshalb müssen Mietvertrag, Miethöhe, Erhöhungsart, Mietbeginn und mögliche rechtliche Grenzen gemeinsam geprüft werden.
Quelle: § 31 ImmoWertV
Welche Kosten mindern den Ertrag der Immobilie?
Zu den Bewirtschaftungskosten zählen nach § 32 ImmoWertV insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht durch Umlagen gedeckte Betriebskosten. Nicht jede Zahlung aus einer Betriebskostenabrechnung ist deshalb automatisch ein wertrelevanter Eigentümeraufwand.
Betriebskosten richtig abgrenzen
Quelle: § 32 ImmoWertV
Ist eine vermietete Immobilie automatisch weniger wert?
Nein. Der vermietete Zustand allein bestimmt weder einen festen Abschlag noch einen festen Aufschlag. Entscheidend sind Ertrag, Mietvertrag, Zustand, Lage, Investitionsbedarf und die erreichbare Käufergruppe. Eine solide vermietete Immobilie kann für Kapitalanleger attraktiv sein; eine deutlich vom Markt abweichende Vertragslage kann den Preis dagegen belasten.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Angebotspreis?
Der Verkehrswert beschreibt nach § 194 BauGB den unter gewöhnlichen Umständen am Stichtag erzielbaren Preis. Der Angebotspreis ist eine Vermarktungsentscheidung. Er sollte aus dem nachvollziehbar hergeleiteten Wert, der aktuellen Nachfrage, dem Wettbewerb und der Verhandlungsstrategie abgeleitet werden.
Quelle: § 194 BauGB
Wie hilft Michael Giese bei der Bewertung und Verkaufsvorbereitung?
Michael Giese ordnet Datenbasis, Ertrag, Objektzustand, Standort und Handlungsoptionen ein. Die unabhängige Beratung hilft, Ihre Verkaufsentscheidung vorzubereiten.
VERMIETERWISSEN
Erst Klarheit schaffen.
Ordnen Sie Mietvertrag, Ertrag, Kosten und Handlungsoptionen im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie ein.
Wobei hilft Ihnen dieses Wissen?
- Wenn Angebotspreis und Verkehrswert verwechselt werden.
- Wenn Unterlagen oder Flächenangaben Fragen aufwerfen.
- Wenn Sie eine anstehende Eigentumsentscheidung vorbereiten.