Neuer Vermieter
Beim Verkauf bestehend vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber grundsätzlich in Mietvertrag und Kautionsrechte ein.
Vermieterwissen · Verkauf vermieteter Wohnungen
Mietkaution beim Eigentümerwechsel: Wer haftet und zahlt zurück?
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie wechselt nicht nur der Eigentümer, sondern auch die Verantwortung für die Mietsicherheit. Doch was gilt, wenn die Kaution nie weitergeleitet wurde oder der Verkäufer später noch haftet? Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage, typische Fehler und eine saubere Übergabe für Käufer und Verkäufer.
Das Wichtigste in vier Punkten01 · Rechtsnachfolge 02 · Rückzahlung 03 · Nachhaftung 04 · Geldanlage
Beim Verkauf entscheidet nicht die Überweisung allein.
Erwerber verantwortlich
Nach Mietende ist grundsätzlich der neue Vermieter zur ordnungsgemäßen Kautionsabrechnung verpflichtet.
Verkäufer bleibt im Risiko
Kann der Mieter die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen, sieht das Gesetz eine weitere Rückgewährpflicht vor.
Zinsen gehören dazu
Nachgewiesene Zinserträge erhöhen die Sicherheit; die Geldkaution ist grundsätzlich getrennt anzulegen.
§§ 566 und 566a BGB · Rechtsstand 13. Oktober 2026Außenverhältnis · Mieterseite Innenverhältnis · Käufer und Verkäufer
Was das Gesetz bei vermietetem Wohnraum regelt.
Nach § 566 BGB gilt beim Verkauf von bereits überlassenem, vermietetem Wohnraum grundsätzlich „Kauf bricht nicht Miete“. § 566a BGB erstreckt diese Rechtsnachfolge auf die vom Mieter geleistete Sicherheit. Die Geldübergabe zwischen den Eigentümern und die Ansprüche des Mieters sind deshalb strikt zu trennen.
Der Käufer übernimmt die Kautionspflicht
Er kann sich bei einem fortbestehenden Mietverhältnis regelmäßig nicht einfach darauf berufen, der Verkäufer habe die Kaution behalten. Das bestätigt auch der BGH, Urteil VIII ZR 304/10. Ansprüche wegen Schäden und anderer Positionen müssen separat geprüft werden.
Geld und Unterlagen eindeutig übergeben
Kaufvertrag und Übergabeunterlagen sollten regeln, wie Guthaben, Anlageform, Zinsen und etwaige Streitigkeiten behandelt werden. Diese vertragliche Abrechnung zwischen Eigentümern ersetzt die gesetzlichen Mieterschutzpflichten nicht.
Wichtiger Unterschied:
Die Haftung gegenüber dem Mieter folgt aus dem Gesetz. Wie Verkäufer und Käufer die Kaution wirtschaftlich miteinander verrechnen, ist eine eigene Frage. Das sollte bei der notariellen Vertragsgestaltung nicht offenbleiben.
Nachhaftung · § 566a Satz 2 BGB
Für Verkäufer kann die Sache nach dem Kauf weitergehen.
Der bisherige Vermieter ist nach dem Gesetz weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Mieter die Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen kann. Eine dokumentierte Überweisung an den Käufer ist daher wichtig, garantiert aber nicht automatisch das Ende aller gesetzlichen Ansprüche.
1 · KaufvorbereitungBestand klärenVertrag, Zahlungsbeleg, Anlageform und Zinsen aufnehmen.
2 · KaufabwicklungAusgleich regelnÜbertragung oder vertraglichen finanziellen Ausgleich belegen.
3 · EigentumswechselMieter informierenRichtige Vermieter- und Zahlungsdaten nachweisen und mitteilen.
4 · MietendeKaution abrechnenRückzahlung und berechtigte Forderungen sorgfältig unterscheiden.
Sonderfall: War das Mietverhältnis schon vor dem Eigentumsübergang beendet und der Mieter ausgezogen, greift die Rechtsnachfolge nicht ohne Weiteres; siehe BGH, VIII ZR 219/06.
Fiktives Rechenbeispiel · keine tatsächlichen Kontodaten
Nicht nur die ursprüngliche Kaution zählt.
Eine beispielhafte Geldkaution beträgt 2.400 Euro. Laut angenommenem Banknachweis sind bisher 32 Euro Zinserträge angefallen. Bei der Übergabe ist damit ein Kautionsbestand von 2.432 Euro zu klären. Das ist kein pauschaler Zinssatz und keine Berechnung für einen konkreten Mietvertrag.
Beispiel: ursprüngliche Sicherheit2.400 €Vom Mieter nachweislich geleistet
Unterstellte Zinserträge32 €Nur fiktive Beispielannahme
Rechenweg+Ursprüngliche Kaution und Zinsen addieren
Beispielhafter Kautionsbestand2.432 €Bei Übergabe nachweisbar abzustimmen
Für Käufer, Verkäufer und Verwaltung
Sieben Nachweise für eine saubere Übergabe.
- Mietverhältnis prüfen: Wer ist Mieter, läuft der Vertrag noch und welche Nachträge existieren?
- Kautionsvereinbarung sichern: Geldbetrag, Bürgschaft oder andere Sicherungsform feststellen.
- Leistung nachweisen: Zahlungsbelege, Kontoauszüge oder Bürgschaftsurkunde dokumentieren.
- Anlagestand ermitteln: Kontoinhaber, Trennung vom Privatvermögen und Zinserträge nach § 551 BGB belegen.
- Offene Punkte erfassen: Rückstände und streitige Forderungen nicht ungeprüft mit der Kaution verrechnen.
- Kaufvertrag und Protokoll abstimmen: Ausgleich, Übergabedatum, Unterlagen und Verantwortliche klar festhalten.
- Mieter informieren: Eigentumsübergang, zuständigen Ansprechpartner und Zahlungsdaten nachvollziehbar mitteilen.
Amtliche Quellen · geprüft am 13. Oktober 2026
Gesetz und Entscheidungen
- § 566 BGB: Eintritt des Erwerbers bei verkauftem Wohnraum während des Mietverhältnisses.
- § 566a BGB: Übernahme der Mietsicherheit und fortbestehende Rückgewährpflicht.
- § 551 BGB: Höchstbetrag, getrennte Anlage und Zinserträge.
- § 566e BGB: rechtliche Bedeutung der Mitteilung des Eigentumsübergangs.
- BGH, VIII ZR 304/10, Urteil vom 1. Juni 2011: Haftung des Erwerbers auch ohne Weiterleitung der Kaution in der Eigentümerkette.
- BGH, VIII ZR 219/06, Urteil vom 4. April 2007: Kauf erst nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug.
Allgemeine Information für die private Wohnraumvermietung und den Verkauf vermieteter Immobilien. Keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Besonderheiten bei Gewerbemiete, Sicherungsformen, Zwangsversteigerung oder vorher beendeten Mietverhältnissen sind separat zu prüfen.
Kurz beantwortet
Sieben Fragen zur Mietkaution beim Eigentümerwechsel
Muss der neue Eigentümer die Kaution zurückzahlen?
Grundsätzlich ja, wenn das vermietete Wohnobjekt während eines bestehenden Mietverhältnisses verkauft wird. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Mietsicherheit ein. Ob bei Mietende Geld zurückzuzahlen ist, hängt unter anderem von berechtigten Ansprüchen und der Abrechnung ab.
Quelle: § 566a BGB
Was ist, wenn der Verkäufer dem Käufer die Kaution nie überwiesen hat?
Die gesetzliche Haftung des Erwerbers nach § 566a BGB entfällt bei einem Verkauf während des bestehenden Mietverhältnisses nicht schon deshalb, weil die Kaution tatsächlich nicht weitergeleitet wurde. Das hat der BGH auch für eine Kette früherer Eigentümer hervorgehoben. Käufer sollten deshalb die Kautionsunterlagen und den Ausgleich vor dem Kauf verbindlich klären.
Quelle: BGH, VIII ZR 304/10
Haftet der bisherige Vermieter nach dem Verkauf weiter?
§ 566a Satz 2 BGB sieht eine fortbestehende Rückgewährpflicht des bisherigen Vermieters vor, wenn der Mieter die Sicherheit bei Mietende vom Erwerber nicht erlangen kann. Eine bloße Zahlungsbestätigung des Käufers sollte der Verkäufer daher nicht mit einer automatischen Haftungsbefreiung verwechseln.
Quelle: § 566a Satz 2 BGB
Was passiert mit den Kautionszinsen?
Die Erträge einer als Geldsumme gestellten Wohnraummietkaution stehen grundsätzlich dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Bei der Eigentumsübertragung müssen deshalb nicht nur die ursprüngliche Summe, sondern auch der nachgewiesene Anlage- und Zinsstand berücksichtigt werden. Sonderregelungen gelten etwa für Studenten- und Jugendwohnheime.
Quelle: § 551 Abs. 3 BGB
Muss der Mieter an den Käufer eine neue Kaution bezahlen?
Nein, allein wegen des Verkaufs entsteht bei unverändert fortbestehendem Mietverhältnis grundsätzlich keine Pflicht, die bereits geleistete Sicherheit noch einmal zu stellen. Die gesetzliche Übernahme der Pflichten ist von der internen Abrechnung zwischen Verkäufer und Käufer zu trennen.
Quelle: § 566a BGB
Gilt das auch, wenn der Mieter schon vor dem Verkauf ausgezogen ist?
Hier kann die Rechtslage anders sein. Der BGH hat entschieden, dass ein Erwerb erst nach beendetem Mietverhältnis und Auszug nicht zum gesetzlichen Eintritt in die frühere Miet- und Kautionsabrede führt. Dann ist grundsätzlich der bisherige Vermieter Ansprechpartner für die Abwicklung.
Quelle: BGH, VIII ZR 219/06
Welche Belege müssen Verkäufer und Käufer übergeben?
Sinnvoll sind Mietvertrag und Nachträge, Kautionsvereinbarung, Zahlungs- und Anlagebelege, aktueller Kontostand mit Zinsen, Bank- beziehungsweise Bürgschaftsdokumente sowie ein von beiden Seiten unterschriebenes Übergabeprotokoll. Auch bestehende Streitigkeiten und behauptete Gegenforderungen sind gesondert zu dokumentieren.
Vermieterwissen · vermietete Immobilien
Erst Klarheit schaffen.
Vor dem Verkauf einer vermieteten Wohnung zählt nicht nur der Preis. Mietvertrag, Kautionslage und laufende Verpflichtungen sollten Käufer und Verkäufer nachvollziehbar kennen. Michael Giese Immobilienberatung ordnet die wirtschaftlichen Optionen ein; strittige Haftungsfragen gehören in juristische Prüfung.
Wobei hilft Ihnen dieses Wissen?
- Wenn Angebotspreis und Verkehrswert verwechselt werden.
- Wenn Unterlagen oder Flächenangaben Fragen aufwerfen.
- Wenn Sie eine anstehende Eigentumsentscheidung vorbereiten.