Immobilienwert für die Erbschaftsteuer zu hoch? Niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen

1. Der steuerliche Grundbesitzwert ist keine individuelle Verkehrswertermittlung.

Für Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der Wert einer Immobilie regelmäßig in einem eigenen Feststellungsverfahren ermittelt. § 151 BewG sieht dafür die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts vor. Bei bebauten Grundstücken ordnet § 182 BewG je nach Grundstücksart Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren zu.

Diese Verfahren verfolgen zwar den gemeinen Wert als Bewertungsziel. Sie arbeiten aber mit gesetzlich bestimmten Ansätzen, typisierten Daten und standardisierten Rechenschritten. Ein besonderer Instandhaltungsstau, ein konkreter Baumangel, eine ungewöhnliche Grundstückssituation oder wertrelevante Rechte können deshalb im Ergebnis anders wirken als im realen Markt.

Ein hoher Grundbesitzwert ist damit weder automatisch falsch noch automatisch der am Markt erzielbare Preis. Er muss zunächst rechnerisch und objektbezogen geprüft werden.

2. § 198 BewG öffnet den Weg zum niedrigeren gemeinen Wert.

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der typisiert ermittelte Wert, ist nach § 198 Absatz 1 BewG dieser niedrigere Wert anzusetzen. Entscheidend sind damit drei Punkte:

• dieselbe wirtschaftliche Einheit: Das Gutachten muss genau das Grundstück beziehungsweise den Grundstücksanteil erfassen, den das Finanzamt bewertet hat,
• derselbe Bewertungsstichtag: Nach § 9 ErbStG in Verbindung mit § 11 ErbStG ist bei einem Erbfall regelmäßig der Todestag, bei einer Schenkung der Zeitpunkt der Ausführung maßgeblich,
• der gemeine Wert: Nach § 9 BewG geht es um den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis unter Berücksichtigung aller preisbeeinflussenden Umstände, nicht um ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Der niedrigere Wert wird nicht von Amts wegen vermutet. Der BFH hat 2021 ausdrücklich bestätigt, dass die Nachweislast beim Steuerpflichtigen liegt. Das Finanzgericht muss nicht an seiner Stelle erst ein Gutachten beschaffen.

3. Das Gesetz nennt zwei regelmäßige Nachweiswege.

Qualifiziertes Gutachten: Nach § 198 Absatz 2 BewG kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses dienen. Alternativ nennt das Gesetz Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.

Stichtagsnaher Kaufpreis: Nach § 198 Absatz 3 BewG kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis genügen, wenn der Vertrag innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande kam und die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind.

Ein Angebotspreis aus einem Portal, eine Maklereinschätzung, ein nicht zustande gekommener Verkauf oder ein beliebiger Kaufpreis außerhalb des Zeitfensters ist kein gleichwertiger gesetzlicher Nachweis. Auch ein Kurzgutachten wird nicht allein durch seine Bezeichnung geeignet: Qualifikation, Bewertungsstichtag, vollständige Tatsachengrundlage und nachvollziehbare Methode bleiben entscheidend.

Bewertungsanlass, Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten unterscheiden →

4. Ein belastbares Gutachten muss die Wertabweichung erklären.

Das Finanzamt ist an eine eingereichte Zahl nicht ungeprüft gebunden. Nach den Erbschaftsteuer-Richtlinien und der BFH-Rechtsprechung muss die Wertermittlung so nachvollziehbar sein, dass Methode, Daten und Schlussfolgerungen geprüft werden können. Dafür sollten insbesondere dokumentiert sein:

• Bewertungsstichtag, Grundstücksart, Zurechnung und Umfang der wirtschaftlichen Einheit,
• Grundbuchrechte, Lasten, Miet- oder Nutzungsverhältnisse, soweit sie den gemeinen Wert beeinflussen,
• Gebäudezustand, Modernisierungen, Mängel und erforderliche Maßnahmen mit belastbarer Tatsachengrundlage,
• gewähltes Wertermittlungsverfahren und verwendete Marktdaten,
• Begründung von Zu- und Abschlägen sowie Abgrenzung zu bereits an anderer Stelle berücksichtigten Kosten.

Ein festgestellter Sanierungsbedarf wird nicht automatisch Euro für Euro vom Immobilienwert abgezogen. Maßgeblich ist, wie der Markt diese Umstände am Stichtag eingepreist hätte. Genau diese Überleitung muss das Gutachten nachvollziehbar leisten.

5. Der BFH 2026: Ein höherer späterer Kaufpreis schlägt das Gutachten nicht automatisch.

Im Beschluss II B 87/25 vom 4. August 2026 ging es um zwei geerbte Grundstücke. Der Erbe hatte qualifizierte Gutachten eingereicht und die Grundstücke später zu höheren Preisen verkauft. Das Finanzgericht lehnte die Gutachten pauschal unter Hinweis auf die Kaufpreise ab.

Der BFH hob diese Entscheidung auf und verwies den Fall zurück. Das Gericht hätte die Gutachten auf Plausibilität und Einhaltung der Bewertungsvorschriften prüfen und sich konkret mit den angesetzten Mängeln und Sanierungspositionen auseinandersetzen müssen. Ein nicht ausreichend begründeter Einzelabschlag macht nach dem BFH zudem nicht zwangsläufig das gesamte Gutachten unbrauchbar; soweit möglich, kann nur dieser Abschlag entfallen oder eine Lücke im Rahmen der Beweiswürdigung geschlossen werden.

Wichtig ist die Reichweite der Entscheidung: Der BFH hat den niedrigeren Wert nicht selbst bestätigt. Er hat eine pauschale Ablehnung beanstandet. Außerdem stellte er klar, dass § 198 Absatz 3 BewG den zeitnahen Kaufpreis nur als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vorsieht. Ein höherer Kaufpreis darf über diese Vorschrift nicht dazu dienen, den typisiert ermittelten Grundbesitzwert nach oben zu setzen.

6. Der richtige Bescheid und die Monatsfrist sind entscheidend.

Der Grundbesitzwert wird regelmäßig gesondert festgestellt und wirkt als Grundlagenbescheid für die spätere Steuerfestsetzung. Nach § 351 Absatz 2 AO können Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid grundsätzlich nur durch Anfechtung dieses Bescheids angegriffen werden – nicht erst im Folgebescheid.

§ 355 AO nennt für den Einspruch regelmäßig eine Frist von einem Monat nach Bekanntgabe. Die Rechtsbehelfsbelehrung ist für Frist, zuständige Finanzbehörde und Form zu prüfen. Wer erst auf die Fertigstellung eines Gutachtens wartet, kann deshalb die entscheidende Frist versäumen.

Praktisch sollten Bescheid, Bekanntgabedatum und Frist sofort an die Steuer- oder Rechtsberatung gehen. Ob ein fristwahrender Einspruch möglich und wie er zu begründen ist, hängt vom Einzelfall ab. Nach § 361 AO führt ein Einspruch zudem nicht automatisch dazu, dass festgesetzte Beträge bis zur Entscheidung nicht gezahlt werden müssen.

7. Vor dem Gutachten steht die wirtschaftliche Vorprüfung.

§ 198 BewG enthält keine pauschale Mindestabweichung. Trotzdem ist nicht jede rechnerische Differenz ein sinnvoller Gutachtenfall. Vor einer Beauftragung sollten mindestens diese Größen zusammen betrachtet werden:

• Differenz zwischen festgestelltem Grundbesitzwert und einer zunächst plausibilisierten Marktwertspanne,
• persönlicher Freibetrag, steuerpflichtiger Erwerb und voraussichtlicher Steuersatz,
• Kosten und Bearbeitungszeit des qualifizierten Gutachtens,
• Qualität der vorhandenen Objektunterlagen und Belege für wertrelevante Besonderheiten,
• Risiko, dass das Finanzamt einzelne Ansätze nicht anerkennt oder weitere Nachweise verlangt.

Ein ausdrücklich hypothetischer Fall: Der Typisierungswert berücksichtigt den Zustand eines lange nicht modernisierten Mehrfamilienhauses nur unvollständig. Vor einer Gutachtenbeauftragung werden deshalb erst Bauzustand, Mietverhältnisse, Rechte, Marktdaten und die steuerliche Auswirkung der möglichen Wertspanne geprüft. Erst wenn diese Vorprüfung einen relevanten und belegbaren Unterschied erwarten lässt, wird der formale Nachweis wirtschaftlich plausibel.

8. Diese Reihenfolge verhindert teure Fehlstarts.

1. Bescheid zuordnen: Feststellungsbescheid, Steuerbescheid und Bewertungsstichtag nicht verwechseln.
2. Frist sichern: Bekanntgabe und Rechtsbehelfsbelehrung sofort steuerlich oder rechtlich prüfen lassen.
3. Berechnung nachvollziehen: Grundstücksart, Fläche, Bodenwert, Miete, Alter, Restnutzungsdauer und sonstige Ansätze abgleichen.
4. Besonderheiten belegen: Schäden, Rechte, Mietbindungen oder andere wertrelevante Umstände mit stichtagsnahen Unterlagen dokumentieren.
5. Nachweisweg wählen: Qualifiziertes Gutachten oder geeigneten stichtagsnahen Kaufpreis nach § 198 BewG prüfen.
6. Qualifikation bestätigen: Bestellung oder Zertifizierung und fachlichen Umfang vor Auftrag schriftlich klären.
7. Steuerwirkung rechnen: Möglichen Nutzen gegen Kosten, Zeit und Verfahrensrisiko abwägen.

Die Kernfrage lautet nicht: „Wie bekomme ich irgendeinen niedrigeren Wert?“ Sie lautet: Welcher gemeine Wert ist für genau diese Immobilie am maßgeblichen Stichtag fachlich belastbar – und kann er in der gesetzlich verlangten Form nachgewiesen werden?

Bei einer geerbten Immobilie zusätzlich Verkauf, Fristen und Steuern einordnen →

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