Geerbte Immobilie verkaufen: Fristen, Steuern und wichtige Schritte.

1. Verkaufen dürfen und steuerfrei verkaufen sind zwei Fragen.

Für ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung gibt es keine allgemeine gesetzliche Verkaufswartefrist. Der Nachlass geht mit dem Erbfall auf die Erben über. Ob ein Verkauf bereits abgewickelt werden kann, hängt dennoch von den Nachweisen und der Verfügungsbefugnis ab. Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung.

Vor der Vermarktung sollten Sie klären, wer tatsächlich Erbe ist, ob weitere Berechtigte mitwirken müssen und welche Rechte im Grundbuch stehen. Testamentsvollstreckung, Vor- und Nacherbschaft oder minderjährige Beteiligte können die Abwicklung verändern. Lassen Sie solche Besonderheiten rechtlich und notariell prüfen.

Grundlagen: § 1922 BGB und § 311b BGB.

2. Erbnachweis: Ein Erbschein ist nicht immer notwendig.

Für das Grundbuchverfahren nennt § 35 GBO den Erbschein und das Europäische Nachlasszeugnis. Beruht die Erbfolge auf einer öffentlich beurkundeten Verfügung von Todes wegen, können stattdessen diese Verfügung und die Niederschrift über ihre Eröffnung genügen. Das Grundbuchamt darf zusätzliche Nachweise verlangen, wenn die Erbfolge daraus nicht hinreichend hervorgeht.

Ein privates handschriftliches Testament allein ist deshalb nicht mit einem notariellen Testament gleichzusetzen. Fragen Sie den beurkundenden Notar frühzeitig nach dem passenden Nachweis, bevor Sie vorschnell einen Erbschein beantragen oder verbindliche Übergabetermine zusagen.

Quelle: § 35 GBO.

3. Die Zehnjahresfrist beginnt beim Erbfall grundsätzlich nicht neu.

Bei einem gewöhnlichen unentgeltlichen Erbfall wird für private Veräußerungsgeschäfte grundsätzlich an die Anschaffung durch den Erblasser angeknüpft. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren seit dieser Anschaffung kann nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig sein. Umgangssprachlich wird dies häufig als Spekulationssteuer bezeichnet; es handelt sich um Einkommensteuer auf einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Ausnahmen können bei begünstigter eigener Wohnnutzung greifen. Aus dem bloßen Umstand, dass Eltern früher selbst dort wohnten, sollten Erben aber keine ungeprüfte Steuerfreiheit ableiten. Nutzungsverlauf, Rechtsnachfolge und gegebenenfalls anteilige Vermietung gehören in die steuerliche Prüfung. Entgeltlicher Hinzuerwerb, Erbauseinandersetzungen mit Ausgleichszahlungen, Betriebsvermögen und gewerblicher Grundstückshandel sind nicht durch die einfache Faustregel abgedeckt.

Zwei ausdrücklich hypothetische Beispiele

Kauf 2006, Erbschaft und Verkauf 2026: Liegt die Immobilie unverändert im Privatvermögen und gab es keine relevanten späteren Erwerbsvorgänge, liegt die Anschaffung außerhalb des Zehnjahreszeitraums. Der gewöhnliche Verkauf fällt dann grundsätzlich nicht unter diese Frist.

Kauf 2022, Erbschaft und Verkauf 2026: Bei einer durchgehend vermieteten Privatimmobilie liegt der Verkauf innerhalb des Zeitraums. Ein Gewinn kann steuerpflichtig sein. Die Erbschaft selbst setzt weder einen neuen Fristbeginn noch automatisch einen steuerfreien Verkauf voraus.

Quelle: § 23 EStG. Die Beispiele ersetzen keine Berechnung im Einzelfall.

4. Familienheim: Eine zweite Zehnjahresregel kann den Verkauf teuer machen.

Die Erbschaftsteuer betrifft den Erwerb im Erbfall. Die Einkommensteuer auf einen späteren privaten Verkaufsgewinn betrifft einen anderen Vorgang. Auch wenn die Anschaffung des Erblassers lange zurückliegt, kann ein Verkauf daher erbschaftsteuerliche Folgen auslösen.

§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG begünstigt unter weiteren Voraussetzungen das Familienheim für überlebende Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner und bestimmte Kinder. Dazu gehören die bisherige Selbstnutzung des Erblassers oder eine Verhinderung aus zwingenden Gründen sowie die unverzügliche Bestimmung zur eigenen Wohnnutzung durch den Erwerber. Bei Kindern ist die Befreiung auf die begünstigte Wohnfläche bis 200 Quadratmeter begrenzt.

Wird die begünstigte Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb aufgegeben, kann die Befreiung rückwirkend entfallen. Das Gesetz nimmt eine Verhinderung aus zwingenden Gründen aus. Ein geplanter Verkauf oder ein bloßer Wunsch umzuziehen ist nicht ohne Weiteres ein solcher Grund. Klären Sie die Folgen vor der notariellen Bindung mit Ihrer Steuerberatung.

Quelle: § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG.

5. Erbengemeinschaft: Ein einzelner Erbe verkauft nicht allein das ganze Haus.

Über eine Nachlassimmobilie können Miterben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen. Einigung über Verkaufsabsicht, Preisrahmen, Unterlagen und Entscheidungswege sollte daher frühzeitig hergestellt werden. Eine wirksame Vollmacht kann die Vertretung ermöglichen; sie ersetzt keine Prüfung der Verfügungsbefugnis.

Der Erbteil am gesamten Nachlass ist rechtlich etwas anderes als ein frei verkäuflicher Anteil an einem einzelnen Nachlassgrundstück. Wenn ein Miterbe widerspricht, sollten Sie die rechtlichen Möglichkeiten der Nachlassauseinandersetzung individuell prüfen lassen. Dieser Ratgeber kann diese Konflikte nicht lösen.

Quelle: § 2040 BGB.

6. Welche Unterlagen sollten Erben zusammentragen?

Die folgende Arbeitsliste hilft bei der Vorbereitung. Welche Dokumente im Einzelfall rechtlich erforderlich sind, hängt von Objekt und Verkaufssituation ab.

• Erbnachweise, Grundbuchauszug und Informationen zu weiteren Berechtigten.
• Ursprünglicher Erwerbsvertrag und Unterlagen zum Nutzungsverlauf für die steuerliche Einordnung.
• Baupläne, Flächenberechnungen, Grundstücksdaten und Modernisierungsnachweise.
• Darlehensunterlagen, Grundpfandrechte, Wohnrechte und sonstige Belastungen.
• Mietverträge bei vermieteten Objekten.
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Abrechnungen, Wirtschaftspläne und relevante Beschlüsse.
• Gültiger Energieausweis, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.

Bei einem Verkauf ist der Energieausweis grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Ohne Besichtigung gelten die gesetzlichen unverzüglichen Vorlagepflichten. Prüfen Sie Ausnahmen und die passende Ausweisart für Ihr Gebäude.

Quelle zu Energieausweisen: § 80 Abs. 3 und 4.

7. Ein belastbarer Wert hilft, gemeinsame Entscheidungen zu treffen.

Der frühere Kaufpreis des Erblassers, eine steuerliche Bewertung und der heutige Verkehrswert erfüllen unterschiedliche Zwecke. Ein Angebotspreis ist zunächst eine Preisvorstellung; ein tatsächlich vereinbarter Kaufpreis entsteht erst bei einer Transaktion. Keiner dieser Begriffe sollte ungeprüft mit den anderen gleichgesetzt werden.

Für die Verkaufsentscheidung zählen unter anderem Lage, Grundstück, Bauzustand, Flächen, Modernisierungen, Mietverhältnisse und rechtliche Belastungen. Bei mehreren Erben macht eine nachvollziehbare Bewertung Annahmen und Unterschiede in den Preisvorstellungen sichtbar.

Michael Giese unterstützt bei der Immobilienbewertung und der Einordnung vorhandener Unterlagen in Berlin und Brandenburg. Rechts- und Steuerfragen gehören zu den jeweils befugten Beratenden; der Artikel verspricht keine individuelle rechtliche oder steuerliche Prüfung durch die Immobilienberatung.

8. Die sinnvolle Reihenfolge vor dem Verkauf.

1. Erben und Befugnisse klären: Wer muss mitwirken, welche Nachweise fehlen?
2. Steuerfolgen prüfen lassen: Erwerbsdatum, Nutzung und Familienheim-Befreiung gesondert betrachten.
3. Objekt und Unterlagen erfassen: Flächen, Zustand, Belastungen und fehlende Dokumente dokumentieren.
4. Wertgrundlage schaffen: Bewertungszweck und erforderlichen Umfang festlegen.
5. Gemeinsame Entscheidung treffen: Preisrahmen und Zuständigkeiten abstimmen.
6. Notarielle Abwicklung vorbereiten: Vertrag, Belastungsfreistellung, Zahlung und Übergabe klären.

Diese allgemeinen Informationen beziehen sich auf deutsches Recht am angegebenen Recherchetag. Sie ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Besonderheiten des einzelnen Erbfalls können zu anderen Ergebnissen führen.

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