Sonderumlage nach Wohnungsverkauf: Wer zahlt – Käufer oder Verkäufer?

1. Die Kurzantwort: Gegenüber der Gemeinschaft zählt regelmäßig die Fälligkeit.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Ein Erwerber haftet für eine Sonderumlage, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn die Wohnungseigentümer sie schon vorher beschlossen haben. Umgekehrt bleibt eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Forderung grundsätzlich beim damaligen Eigentümer.

Damit sind zwei Ebenen zu trennen:

• Außenverhältnis zur Gemeinschaft: Wer war bei Fälligkeit Wohnungseigentümer?
• Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer: Wer soll die Belastung nach dem notariellen Kaufvertrag wirtschaftlich tragen?

Eine Kaufvertragsklausel kann einen Ausgleich zwischen den Parteien schaffen. Sie ändert aber nicht automatisch die gesetzliche Zuordnung gegenüber der Gemeinschaft.

2. Vier Daten müssen getrennt auf den Tisch.

Streit entsteht häufig, weil „Verkauf“, „Übergabe“ und „Eigentumswechsel“ gleichgesetzt werden. Rechtlich und wirtschaftlich sind jedoch mindestens vier Zeitpunkte zu prüfen:

1. Beschlussdatum: Wann hat die Eigentümerversammlung die Sonderumlage beschlossen?
2. Fälligkeit: Nennt der Beschluss einen festen Termin, Raten oder den Abruf durch die Verwaltung?
3. Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang: Wann geht die Wohnung nach dem Kaufvertrag wirtschaftlich auf den Käufer über?
4. Eigentumsumschreibung: Wann wird der Käufer im Grundbuch eingetragen?

Für Grundstücks- und Wohnungseigentum verlangt § 873 BGB Einigung und Grundbucheintragung. Schlüsselübergabe oder Kaufpreiszahlung allein machen den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Genau deshalb kann eine Umlage wirtschaftlich schon „beim Käufer angekommen“ sein, während die Gemeinschaft rechtlich noch den Verkäufer als Eigentümer führt – oder umgekehrt.

3. Der BGH-Fall zeigt, warum das Beschlussdatum allein nicht reicht.

Im Fall BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 – V ZR 257/16 wurde die Sonderumlage im August 2014 beschlossen. Der Erwerber wurde am 31. Oktober 2014 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Erst im Dezember 2014 rief die Verwaltung seinen Anteil ab.

Der BGH verpflichtete den Erwerber zur Zahlung. Der Leitsatz stellt klar: Wird die Sonderumlage erst nach dem Eigentumswechsel fällig, haftet der Erwerber auch dann, wenn der Beschluss aus der Zeit des Verkäufers stammt. Das Gericht bezeichnet diese Zuordnung als Fälligkeitstheorie.

Im damaligen Fall enthielt der Beschluss keine sofortige Fälligkeitsregelung. Deshalb wurde die Zahlung erst mit dem Abruf durch die Verwaltung fällig. Soll eine Umlage sofort fällig sein, muss dies im Beschluss ausdrücklich geregelt sein.

Die Entscheidung erging noch zum WEG in der bis 2020 geltenden Fassung. Die heutige Regelung steht in § 28 Absatz 3 WEG: Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Die Fälligkeitsfrage bleibt damit auch nach der Reform zentral.

4. Der Beschlusswortlaut entscheidet über Zeitpunkt und Raten.

Eine Sonderumlage ist nicht schon deshalb sofort zu zahlen, weil die Maßnahme dringend oder teuer ist. Zuerst ist der protokollierte Beschluss auszulegen. Typische Varianten sind:

• Fester Termin: „zahlbar zum …“ – die Forderung wird zu diesem Datum fällig.
• Ratenplan: Jede Rate hat eine eigene Fälligkeit; bei einem Eigentümerwechsel können deshalb unterschiedliche Eigentümer betroffen sein.
• Abruf durch die Verwaltung: Die Fälligkeit folgt dem wirksamen Abruf im Rahmen des Beschlusses.
• Sofortige Fälligkeit: Sie muss nach der BGH-Rechtsprechung ausdrücklich vorgesehen sein.

Nicht ausreichend ist ein bloßer Hinweis, dass eine Sanierung geplant oder eine Finanzierungslücke bekannt ist. Beschluss, Gesamtbetrag, Verteilungsschlüssel, Einzelanteil und Fälligkeit sollten nachvollziehbar dokumentiert sein.

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5. Der Kaufvertrag kann die Last intern anders verteilen.

Die gesetzliche Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft und die wirtschaftliche Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer sind nicht dasselbe. Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass das Risiko einer zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung beschlossenen, aber später fälligen Sonderumlage durch eine kaufvertragliche Regelung aufgefangen werden kann.

Eine belastbare Klausel sollte nicht nur „laufende Kosten ab Übergabe“ erwähnen. Sie sollte bekannte Sonderumlagen und noch nicht abgerufene Raten konkret erfassen: Beschlussdatum, Maßnahme, Gesamtbetrag, auf die Einheit entfallender Anteil, Fälligkeit und gewünschter Ausgleich.

Ein hypothetisches Beispiel: Eine Umlage von 12.000 Euro für die Wohnung wurde vor dem Kauf beschlossen; 6.000 Euro sind vor, 6.000 Euro nach der Grundbuchumschreibung fällig. Gegenüber der Gemeinschaft kann jede Rate dem bei ihrer Fälligkeit eingetragenen Eigentümer zugeordnet sein. Der Kaufvertrag kann gleichwohl vereinbaren, dass der Verkäufer wirtschaftlich beide Raten trägt – dann benötigt der Käufer für seine nach außen bestehende Zahlungspflicht einen klaren Erstattungsanspruch.

Die konkrete Formulierung gehört in die notarielle beziehungsweise anwaltliche Prüfung. Dieser Beitrag erklärt die Entscheidungslogik, ersetzt aber keine Rechtsberatung.

6. Auch noch nicht beschlossene Maßnahmen gehören in die Kaufentscheidung.

Rechtlich fällige Sonderumlagen sind nur ein Teil des Risikos. Für den Immobilienwert und die Liquiditätsplanung sind auch Maßnahmen relevant, die in Protokollen oder Angeboten bereits konkret diskutiert werden, aber noch keinen wirksamen Beschluss haben.

Vor dem Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung sollten deshalb gemeinsam geprüft werden:

• Beschlusssammlung und jüngere Versammlungsprotokolle,
• aktueller Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und Vermögensbericht,
• Stand der Erhaltungsrücklage und bereits vergebene Aufträge,
• Sonderumlagen mit Zahlungsstand und offenen Raten,
• angekündigte Dach-, Fassaden-, Heizungs- oder Leitungsmaßnahmen.

Eine hohe Rücklage schließt eine weitere Umlage nicht aus. Umgekehrt ist eine beschlossene Sonderumlage nicht automatisch ein Wertmangel: Entscheidend sind Anlass, Umfang, Finanzierung, Bauzustand und die transparente Zuordnung im Kaufpreis.

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7. Die praktische Prüfreihenfolge vor Beurkundung.

1. Beschluss beschaffen: vollständigen Wortlaut und Protokoll prüfen, nicht nur eine mündliche Auskunft.
2. Fälligkeit markieren: Termin, Abruf oder Ratenplan eindeutig festhalten.
3. Eigentumswechsel planen: voraussichtliche Grundbuchumschreibung von Besitzübergang und Kaufpreisfälligkeit trennen.
4. Zahlungsstand bestätigen: offene und bereits beglichene Beträge bei der Verwaltung abfragen.
5. Kaufvertrag konkretisieren: wirtschaftliche Zuordnung bekannter und zwischenzeitlich möglicher Umlagen mit dem Notariat festlegen.
6. Liquidität sichern: auch nicht beschlossene, aber absehbare Maßnahmen in die Kaufpreis- und Finanzierungsentscheidung einbeziehen.

Die entscheidende Frage lautet nicht pauschal „Käufer oder Verkäufer?“, sondern: Welche Forderung wird wann fällig, wer ist dann Eigentümer und welchen Ausgleich haben die Parteien vereinbart?

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