Vergleichswertverfahren verstehen: Warum Quadratmeterpreise allein keinen Immobilienwert ergeben

1. Das Vergleichswertverfahren ist marktnah – aber nicht automatisch einfach.

Nach § 24 ImmoWertV wird der Vergleichswert grundsätzlich aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Alternativ oder ergänzend können bei bebauten Grundstücken objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren und bei der Bodenwertermittlung ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden.

Marktnah bedeutet: Die Datengrundlage stammt aus tatsächlichen Transaktionen oder daraus abgeleiteten Marktparametern. Es bedeutet nicht, dass jeder Preis aus derselben Postleitzahl vergleichbar ist. Zwei Wohnungen mit gleicher Fläche können sich bei Mikrolage, Baujahr, Geschoss, Zustand, Vermietung, Stellplatz, Sondernutzungsrechten oder energetischer Qualität deutlich unterscheiden.

Die Stärke des Verfahrens liegt nicht in einer einfachen Formel, sondern in einer kontrollierten Vergleichbarkeit.

Angebotspreis, Kaufpreis und amtliche Marktdaten sauber unterscheiden →

2. Vergleichspreise stammen aus beurkundeten Käufen – nicht aus Portalangeboten.

Die Gutachterausschüsse führen nach § 193 Absatz 5 BauGB Kaufpreissammlungen und werten sie aus. Grundlage sind insbesondere die Verträge, die beurkundende Stellen nach § 195 BauGB an den zuständigen Gutachterausschuss übermitteln.

Ein Immobilienportal zeigt dagegen überwiegend Angebotspreise. Diese sind noch nicht notariell vereinbart, können Verhandlungsspielräume enthalten und sagen oft wenig über nicht sichtbare Rechte, Schäden oder Vertragsbedingungen aus. Sie können Marktstimmungen illustrieren, sind aber keine Vergleichspreise im Sinne von § 25 ImmoWertV.

Auch die vollständige Kaufpreissammlung ist kein allgemein offenes Preisverzeichnis. Öffentlich verfügbar sind je nach Region Grundstücksmarktberichte, Auskünfte, Vergleichsfaktoren und weitere Marktdaten. Welche Daten für eine konkrete Bewertung nutzbar sind, hängt von Zugang, Modellbeschreibung und Bewertungsanlass ab.

3. Ein Vergleichskauf passt nur, wenn Objekt und Zeitpunkt hinreichend übereinstimmen.

§ 25 ImmoWertV verlangt Vergleichsgrundstücke mit hinreichend übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen und Vertragszeitpunkten in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag. Für die Auswahl sind deshalb typischerweise mehrere Ebenen zu prüfen:

• Teilmarkt: Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder unbebautes Grundstück.
• Lage: nicht nur Bezirk oder Gemeinde, sondern Mikrolage, Umfeld, Erreichbarkeit und Immissionen.
• Gebäude: Baujahr, Modernisierung, energetischer Zustand, Ausstattung und bauliche Qualität.
• Nutzung: frei, vermietet, eigengenutzt oder rechtlich beziehungsweise tatsächlich eingeschränkt.
• Bezugsgröße: Wohnfläche, Grundstücksfläche, Rauminhalt oder eine andere zum Modell passende Einheit.
• Zeitpunkt: Marktlage beim Vertragsabschluss im Verhältnis zum Wertermittlungsstichtag.

Es gibt keine starre Zahl, ab der eine Stichprobe automatisch ausreichend ist. Je homogener der Teilmarkt und je besser die Merkmale dokumentiert sind, desto belastbarer kann die Auswertung sein. Große Unterschiede, viele Schätzungen oder starke Ausreißer schwächen die Aussage.

4. Zwei Rechenwege sind zulässig – beide brauchen eine passende Datenbasis.

§ 24 Absatz 2 ImmoWertV nennt zwei Wege zum vorläufigen Vergleichswert:

1. Direkter Preisvergleich: Eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichspreise wird statistisch ausgewertet.
2. Vergleichsfaktor: Ein objektspezifisch angepasster Faktor wird mit der passenden Bezugsgröße des Bewertungsobjekts multipliziert.

Vergleichsfaktoren sind nach § 20 ImmoWertV durchschnittliche Werte für definierte Normobjekte. Sie beruhen auf geeigneten Kaufpreisen und einer passenden Bezugsgröße, etwa einer Flächen- oder Raumeinheit. Ein veröffentlichter Euro-pro-Quadratmeter-Wert kann also ein methodischer Vergleichsfaktor sein – aber nur innerhalb seines beschriebenen Modells.

Der entscheidende Zusatz steht in § 26 ImmoWertV: Der Faktor ist auf seine Eignung zu prüfen und bei Abweichungen an das konkrete Wertermittlungsobjekt anzupassen. Genau deshalb ist „Quadratmeterpreis × Fläche“ nur der mögliche Kern eines Rechenwegs, nicht die vollständige Bewertung.

5. Anpassungen ordnen Markt, Stichtag und Objektmerkmale – ohne dieselbe Abweichung doppelt zu rechnen.

§ 9 ImmoWertV verlangt aktuelle, repräsentative und für den jeweiligen Grundstücksmarkt geeignete Daten. Abweichungen in den allgemeinen Wertverhältnissen sind mit Indexreihen oder auf andere geeignete Weise an den Stichtag anzupassen. Abweichende Grundstücksmerkmale können über Umrechnungskoeffizienten, marktübliche Zu- oder Abschläge oder andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden.

Die Rechenschritte sollten getrennt bleiben:

1. ungeeignete oder ungewöhnlich beeinflusste Kaufpreise ausscheiden,
2. verbleibende Preise auf den Wertermittlungsstichtag beziehen,
3. wertrelevante Unterschiede zum Bewertungsobjekt anpassen,
4. vorläufigen Vergleichswert statistisch oder über den angepassten Faktor ableiten,
5. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abschließend berücksichtigen.

Zu den besonderen Merkmalen können beispielsweise eingetragene Rechte, ungewöhnliche Belastungen, Baumängel oder besondere Ertragsverhältnisse gehören. Sie dürfen nicht schon unbemerkt im Vergleichsfaktor stecken und anschließend ein zweites Mal abgezogen oder addiert werden.

6. Berlin und Brandenburg veröffentlichen Vergleichsfaktoren – aber mit klaren Grenzen.

Der Gutachterausschuss Berlin stellt Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum 2025 bereit. Die Veröffentlichung weist ausdrücklich darauf hin, dass diese Daten für die steuerliche Bewertung des Teilmarkts Wohnungseigentum ermittelt wurden. Ein solcher Datensatz ist deshalb kein universeller Quadratmeterpreis für jede Berliner Wohnung und ersetzt keine gutachterliche Verkehrswertermittlung.

Der Obere Gutachterausschuss Brandenburg veröffentlichte am 27. August 2026 Vergleichsfaktoren 2025 für Einfamilienhausgrundstücke. Auch hier gelten Objektart, Bezugsgröße, regionales Modell, Datenjahr und dokumentierter Verwendungszweck. Ein Faktor für Einfamilienhäuser darf nicht auf eine Eigentumswohnung übertragen werden; ein Landesmodell ersetzt zudem nicht automatisch die Prüfung der konkreten Mikrolage.

Amtliche Herkunft ist ein Qualitätsmerkmal, aber keine Freigabe für beliebige Anwendung. Vor jeder Übernahme ist zu klären: Für welchen Teilmarkt, welchen Stichtag, welche Normobjekte und welchen Zweck wurde der Faktor abgeleitet?

7. Hypothetisches Beispiel: Erst die Anpassung macht drei Verkäufe vergleichbar.

Das folgende Beispiel ist frei erfunden und enthält keine Berliner oder Brandenburger Marktwerte. Eine Eigentumswohnung soll zum Stichtag bewertet werden. Drei tatsächlich verkaufte Wohnungen erscheinen zunächst ähnlich, unterscheiden sich aber in Vertragszeitpunkt, Geschoss, Modernisierungsstand und Stellplatz.

• Vergleich A wird nach Zeit- und Merkmalsanpassung mit 395.000 Euro eingeordnet.
• Vergleich B wird nach denselben Modellregeln mit 405.000 Euro eingeordnet.
• Vergleich C wird nach Bereinigung einer abweichenden Ausstattung mit 410.000 Euro eingeordnet.

Aus der geeigneten, einheitlich angepassten Stichprobe könnte sich ein vorläufiger Vergleichswert um 405.000 Euro ergeben. Diese Zahl ist nicht deshalb belastbar, weil drei Preise gemittelt wurden, sondern weil Auswahl, Stichtag und Merkmale nach demselben Modell behandelt wurden.

Besteht beim Bewertungsobjekt anschließend ein besonderer, in den Vergleichen nicht enthaltener Mangel oder ein Recht, wird dessen Werteinfluss gesondert geprüft. Erst daraus entsteht der Vergleichswert nach § 24 Absatz 4 ImmoWertV. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB bleibt eine stichtagsbezogene Einzelfallbeurteilung.

8. Fünf Fragen zeigen, ob ein Vergleichswert tragfähig ist.

1. Datenquelle: Beruht die Rechnung auf beurkundeten Kaufpreisen oder nur auf Angeboten?
2. Teilmarkt: Passen Objektart, Lage, Nutzung und Bezugsgröße wirklich zusammen?
3. Stichtag: Wurden Marktveränderungen zwischen Vertrags- und Wertermittlungszeitpunkt berücksichtigt?
4. Modell: Sind Faktoren und Anpassungen innerhalb ihrer veröffentlichten Definitionen verwendet?
5. Besonderheiten: Wurden Rechte, Schäden und außergewöhnliche Merkmale genau einmal erfasst?

Wenn eine dieser Antworten offen bleibt, ist die Endzahl eher eine Orientierung als ein belastbarer Wert. Je nach Anlass kann außerdem ein anderer Bewertungsumfang oder ein ergänzendes Verfahren sinnvoll sein.

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