1. Verkaufspreis
Das ist der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Preis. Er ist die Ausgangsgröße, noch nicht der verfügbare Erlös.
Michael Giese Immobilienberatung · Verkaufswissen · Nettoerlös
Immobilienverkauf: Was bleibt vom Verkaufspreis wirklich übrig?
Der Kaufpreis ist nicht automatisch der Betrag, der nach dem Notartermin auf Ihrem Konto bleibt. Restschuld, mögliche Vorfälligkeit, Maklerkosten, Lastenfreistellung und eventuell Steuern können den verfügbaren Erlös verändern. Entscheidend ist deshalb der Nettoerlös, nicht die große Zahl im Exposé.
Vier Ebenen
Vom Kaufpreis zum Nettoerlös: vier Zahlen müssen getrennt werden.
Für die Verkaufsentscheidung reicht ein geschätzter Marktpreis allein nicht. Erst wenn Finanzierung, Verkaufsaufwand und mögliche Steuerfolgen danebenliegen, wird die Rechnung belastbar.
2. Bankablösung
Offene Darlehen werden beim Verkauf häufig aus dem Kaufpreis abgelöst. Maßgeblich ist der bestätigte Ablösebetrag der Bank.
3. Verkäuferkosten
Dazu können vereinbarte Maklerkosten, Lastenfreistellung und tatsächlich beauftragte Verkaufs- oder Vorbereitungskosten gehören.
4. Mögliche Steuer
Bei einem privaten Veräußerungsgeschäft kann Einkommensteuer relevant sein. Sie wird nicht pauschal auf den Kaufpreis berechnet.
Die richtige Rechnung
Nicht „Kaufpreis minus ein bisschen Kosten“, sondern Position für Position.
Vereinfachte Orientierung
Verkaufspreis
− Ablösebetrag der Finanzierung
− mögliche Vorfälligkeitsentschädigung
− Verkäuferanteil Maklerkosten
− Verkäuferkosten für Lastenfreistellung und weitere konkrete Verkaufsaufwendungen
− gegebenenfalls Einkommensteuer auf einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn
= verfügbarer Nettoerlös
Wichtig:
Diese Formel ist eine Entscheidungslogik, keine Steuerberechnung. Gerade bei vermieteten, geerbten, teilweise selbst genutzten oder innerhalb der Zehnjahresfrist veräußerten Immobilien kann die steuerliche Betrachtung deutlich komplexer sein.
Finanzierung zuerst
Die Bank bekommt gegebenenfalls ihr Geld, bevor der Rest bei Ihnen ankommt.
Ist noch eine Grundschuld eingetragen, prüft das Notariat im Kaufvertragsvollzug, welche Belastungen bestehen bleiben dürfen und welche gelöscht werden müssen. Sichert die Grundschuld noch Verbindlichkeiten, kann ein entsprechender Kaufpreisteil direkt an den Kreditgeber gezahlt werden.
Zusätzlich kann bei einer vorzeitigen Rückzahlung während einer Sollzinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung in Betracht kommen. § 502 BGB regelt sowohl den möglichen Anspruch als auch gesetzliche Ausschlussfälle. Deshalb gehört vor der Vermarktung nicht nur die Restschuld, sondern ein belastbarer Ablösebetrag zum geplanten Termin auf den Tisch.
Vertiefung: Immobilie trotz laufendem Kredit verkaufen.
Quellen:Notar.de zur Lastenfreistellung ·§ 502 BGB
Verkäuferkosten
Welche Kosten wirklich abgehen, steht nicht in einer einzigen Pauschale.
Maklervergütung
Die konkrete Vergütung folgt dem Maklervertrag. Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gelten bei bestimmten Konstellationen die gesetzlichen Regeln der §§ 656c und 656d BGB zur Verteilung der Maklerkosten.
Lastenfreistellung
Im Kaufvertrag wird typischerweise geregelt, wer welche Notar- und Grundbuchkosten trägt. Kosten der Lastenfreistellung werden regelmäßig der Verkäuferseite zugeordnet. Entscheidend bleibt die konkrete Vereinbarung.
Vorbereitung
Energieausweis, Unterlagenbeschaffung, Grundrissaufbereitung, Entrümpelung, Reparaturen oder Staging sind keine einheitliche gesetzliche Kostenpauschale. Rechnen Sie nur Positionen ein, die tatsächlich nötig oder beauftragt sind.
Quellen:§ 656c BGB ·§ 656d BGB ·Notar.de: Kosten und Lastenfreistellung
Steuern separat prüfen
Die sogenannte Spekulationssteuer ist keine pauschale Verkaufssteuer.
§ 23 EStG erfasst private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken grundsätzlich, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das Gesetz enthält zugleich eine Ausnahme für Immobilien, die in den gesetzlich beschriebenen Zeiträumen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Entscheidend ist außerdem: Besteuert wird bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft der ermittelte Gewinn nach den gesetzlichen Regeln, nicht einfach der vollständige Kaufpreis. Bei Erbschaft, Schenkung, Vermietung, AfA oder gemischter Nutzung kann die Berechnung zusätzliche Besonderheiten enthalten.
Quelle: § 23 EStG. Wie Frist, Eigennutzung und Gewinn zusammenhängen, erklärt unser Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Diese Seite ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
Vor der Preisentscheidung
Diese fünf Zahlen sollten feststehen, bevor Sie den Angebotspreis feiern.
Marktwert & Preisstrategie
Was ist am Markt realistisch erreichbar und mit welcher Strategie soll angeboten werden?
Ablösebetrag
Was verlangt die Bank zum geplanten Verkaufszeitpunkt tatsächlich?
Maklervergütung
Welche Verkäufervergütung wurde konkret vereinbart?
Weitere Verkäuferkosten
Welche Lastenfreistellung, Unterlagen- oder Vorbereitungskosten entstehen wirklich?
Steuerprüfung
Ist § 23 EStG überhaupt relevant und welche Daten braucht die steuerliche Prüfung?
Direkt rechnen
Nettoerlös berechnen →Verkaufserlös-Rechner
Mit Ihren eigenen Zahlen können Sie Restschuld, Verkäuferprovision und weitere Kosten als erste Orientierung zusammenführen.
Regional richtig rechnen
Der Nettoerlös beginnt mit einem realistischen regionalen Verkaufspreis.
Die Kostenlogik ist überall ähnlich. Der erreichbare Kaufpreis ist es nicht. Mikrolage, Objektart, Zustand, Grundstück und Käufernachfrage müssen im konkreten Teilmarkt eingeordnet werden.
Eigentümer im Panketal-Cluster
Preisstrategie und Objektwert für Zepernick, Schwanebeck und Panketal konkret einordnen.
Immobilienberatung Panketal →Verkauf im Bernauer Markt
Die konkrete Lage und Objektart entscheiden, nicht ein pauschaler Quadratmeterwert.
Immobilienberatung Bernau →Nördliches Berlin
Für Buch, Karow und angrenzende Lagen lohnt sich die Einordnung im tatsächlichen lokalen Käufermarkt.
Immobilienmarkt Berlin-Buch →Quellen und Prüfstand:
Bürgerliches Gesetzbuch:§ 502 BGB,§ 656b BGB,§ 656c BGB und§ 656d BGB. Einkommensteuergesetz:§ 23 EStG. Abwicklung und Lastenfreistellung:Notar.de. Stand der inhaltlichen Prüfung: 6. Oktober 2026.
Kurz beantwortet
Häufige Fragen zum Nettoerlös beim Immobilienverkauf
Ist der Verkaufspreis gleich mein verfügbarer Verkaufserlös?
Nein. Vom Kaufpreis können insbesondere noch offene Darlehen, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, Verkäuferanteile an Maklerkosten, Kosten der Lastenfreistellung und im Einzelfall Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn abgehen. Welche Positionen tatsächlich anfallen, hängt von Vertrag, Finanzierung und Nutzungsgeschichte ab.
Wird die Restschuld beim Verkauf automatisch vom Kaufpreis abgezogen?
Bei einer noch valutierenden Grundschuld wird die Lastenfreistellung im Kaufvertragsvollzug regelmäßig so organisiert, dass ein benötigter Kaufpreisteil direkt an den Kreditgeber fließt. Der Verkäufer erhält dann nur den verbleibenden Betrag.
Quelle: Notar.de: Lastenfreistellung
Fällt beim Verkauf immer eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nein. Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens mit gebundenem Sollzins kann zwar grundsätzlich eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung in Betracht kommen. Das Gesetz nennt aber auch Fälle, in denen der Anspruch ausgeschlossen ist. Maßgeblich sind der konkrete Darlehensvertrag und der Ablösezeitpunkt.
Quelle: § 502 BGB
Muss ich als Verkäufer immer die Hälfte der Maklerprovision zahlen?
Nein. Die §§ 656c und 656d BGB gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist, und betreffen Kaufverträge über Wohnungen oder Einfamilienhäuser. Sind beide Parteien Maklerkunden, müssen sie sich nach § 656c BGB in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, begrenzt § 656d BGB die Kostenabwälzung auf die andere Seite.
Quelle: §§ 656c, 656d BGB
Ist ein Immobilienverkauf nach zehn Jahren automatisch steuerfrei?
Bei privaten Grundstücksverkäufen ist die Zehnjahresfrist ein wichtiger Ausgangspunkt, aber nicht die einzige Regel. § 23 EStG enthält außerdem eine Ausnahme für bestimmte Zeiträume der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Bei Erbschaft, Schenkung, Vermietung oder gemischter Nutzung sollte die steuerliche Einordnung vor dem Verkauf geprüft werden.
Quelle: § 23 EStG
Wie kann ich meinen Nettoerlös vor dem Verkaufsstart realistisch einschätzen?
Arbeiten Sie mit dem erwartbaren Verkaufspreis, dem von der Bank bestätigten Ablösebetrag und den tatsächlich vereinbarten oder konkret absehbaren Kosten. Für eine erste Orientierung können Sie den Michael Giese Immobilienberatung-Verkaufserlös-Rechner nutzen. Steuerfragen sollten bei Unsicherheit separat geprüft werden.
VERKAUFSWISSEN
Sie überlegen zu verkaufen? Rechnen Sie zuerst mit dem Betrag, der wirklich bleibt.
Michael Giese Immobilienberatung ordnet Marktwert, Finanzierung, Kosten und Verkaufsstrategie gemeinsam ein.
Wobei hilft Ihnen dieses Wissen?
- Wenn Angebotspreis und Verkehrswert verwechselt werden.
- Wenn Unterlagen oder Flächenangaben Fragen aufwerfen.
- Wenn Sie eine anstehende Eigentumsentscheidung vorbereiten.