Mietschulden nachgezahlt: Ist die Kündigung trotzdem wirksam?

Das Wichtigste zum Urteil

BGH, Urteil vom 30. September 2026, VIII ZR 21/26. Der VIII. Zivilsenat stellte erneut klar, dass die Schonfristregel des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfasst. Eine daneben ausgesprochene ordentliche Kündigung wird durch eine spätere Zahlung nicht automatisch unwirksam.

Wichtig: Der BGH hat den konkreten Räumungsstreit nicht endgültig entschieden. Er verwies die Sache an das Landgericht Berlin zurück. Dort muss insbesondere geprüft werden, ob der Vermieter sich ausnahmsweise nach § 242 BGB nicht auf die ordentliche Kündigung berufen darf.

Was war passiert?

Ein Berliner Mieter war mit Mietzahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand geraten. Der Vermieter erklärte eine fristlose Kündigung und hilfsweise eine ordentliche Kündigung. Schon wenige Tage nach Zugang zahlte der Mieter den Rückstand bis auf einen geringfügigen Betrag, den er wegen der Nichtnutzbarkeit des Balkons einbehielt.

Amts- und Landgericht wiesen die Räumungsklage zunächst ab. Das Landgericht Berlin II vertrat die Auffassung, dass eine Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung entfallen lasse. Diese pauschale Wirkung hat der BGH erneut verneint.

Fristlos oder ordentlich: Wo liegt der Unterschied?

1. Die fristlose Kündigung

Bei einem einschlägigen Mietrückstand kann eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht kommen. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ermöglicht in bestimmten Fällen die gesetzliche Heilung, wenn die maßgeblichen Rückstände spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig ausgeglichen werden oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet. Die Schonfristwirkung ist gesetzlich begrenzt, insbesondere bei einer einschlägigen früheren Schonfristzahlung innerhalb von zwei Jahren.

2. Die ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung ist gesondert nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu beurteilen. Sie kann neben einer fristlosen Kündigung erklärt werden. Die spätere Zahlung beseitigt ihre Wirkung nicht kraft der Schonfristregel. Ob sie tatsächlich wirksam ist, erfordert dennoch eine eigenständige Prüfung der Voraussetzungen.

Warum ist der Fall noch nicht abgeschlossen?

Auch bei grundsätzlich wirksamer ordentlicher Kündigung ist ein besonderer Einwand möglich: Unter den konkreten Umständen kann es treuwidrig sein, wenn ein Vermieter sich weiterhin auf die Kündigung beruft. Eine solche Bewertung darf weder pauschal angenommen noch pauschal ausgeschlossen werden. Weil das Berufungsgericht dazu noch keine ausreichenden Feststellungen getroffen hatte, musste der BGH zurückverweisen.

Die richtige Schlagzeile lautet daher nicht: „Der Mieter muss trotz Zahlung ausziehen.“ Ob ein Räumungsanspruch besteht, war gerade noch offen.

Was bedeutet das für Eigentümer und Vermieter?

• Rückstände präzise dokumentieren: Fälligkeiten, Zahlungen und mögliche Minderungen gehören in eine nachvollziehbare Aufstellung.
• Kündigungsarten unterscheiden: Eine fristlose und eine hilfsweise ordentliche Kündigung haben unterschiedliche Voraussetzungen und Folgen.
• Nachzahlung nicht ignorieren: Zahlung und Zeitpunkt können für die fristlose Kündigung und für die Interessenbewertung entscheidend sein.
• Keine automatische Räumung unterstellen: Eine Kündigung allein ersetzt weder die rechtliche Einzelfallprüfung noch ein gegebenenfalls erforderliches Räumungsurteil.

Und die angekündigte Mietrechtsreform?

Im Oktober 2026 wird eine Erweiterung der Schonfristwirkung auf ordentliche Kündigungen politisch diskutiert. Der BGH hat deutlich gemacht, dass ein Gesetzentwurf die geltende Rechtslage nicht vorwegnimmt. Für aktuelle Fälle kommt es auf das tatsächlich in Kraft befindliche Recht zum jeweils maßgeblichen Zeitpunkt an.

Quellen und Rechtsgrundlagen

BGH, Urteil vom 30.09.2026, VIII ZR 21/26: Entscheidungstext. Ergänzend: Haufe, Urteilsbericht vom 19.10.2026. Gesetzliche Grundlagen: § 569 BGB, § 573 BGB und § 242 BGB.

Stand: 24. Oktober 2026. Allgemeine Information zur Rechtsprechung, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für eine Kündigung oder Räumungsklage ist anwaltliche Prüfung sinnvoll.