BauGB-Recht
Die Gemeinde kann nur in gesetzlich geregelten Fällen eintreten, nicht bei jedem Verkauf.
Verkaufswissen · Rechte & Notartermin
Vorkaufsrecht beim Hausverkauf: Wer darf zuerst kaufen?
Der Kaufinteressent ist gefunden und der Notartermin steht. Trotzdem kann ein Vorkaufsrecht wichtig werden: etwa bei bestimmten Grundstücken, nach der Umwandlung einer Mietwohnung oder durch ältere Vereinbarungen. Entscheidend ist, wer berechtigt ist, wann das Recht entsteht und welche Nachweise für den Eigentumsübergang fehlen.
Schnellüberblick · Vier Unterscheidungen01 · Kommune 02 · Mieter 03 · Privat 04 · Vollzug
Nicht jedes Vorkaufsrecht ist dasselbe.
Umwandlungsfall
§ 577 BGB schützt nicht pauschal jeden Mieter einer verkauften Wohnung.
Vereinbartes Recht
Private Berechtigte können schuldrechtliche oder dingliche Rechte haben.
Negativzeugnis
Beim Grundstückskauf ist der kommunale Nachweis für das Grundbuch regelmäßig entscheidend.
Gesetzliche Grundlagen: § 24 BauGB, § 577 BGB und § 1094 BGB. Die Rechte haben unterschiedliche Voraussetzungen und Verfahren.
Welche Art betrifft Ihre Immobilie?Kommunales Vorkaufsrecht Gesetzliches Mietervorkaufsrecht Privates Vorkaufsrecht
Drei Berechtigte, drei Prüfwege.
Bei einem Vorkaufsrecht darf ein Berechtigter unter bestimmten Voraussetzungen anstelle des zunächst vorgesehenen Käufers erwerben. Es entsteht nicht schon deshalb, weil jemand Interesse an Ihrer Immobilie zeigt. Ausgangspunkt ist regelmäßig der mit einem Dritten geschlossene Kaufvertrag.
Stadt oder Gemeinde
§ 24 BauGB nennt unter anderem Sanierungsgebiete, Erhaltungssatzungen und bestimmte planungsrechtlich erfasste Grundstücke. Nach § 25 BauGB können zusätzliche Satzungsrechte hinzukommen. Für die Ausübung muss das Wohl der Allgemeinheit sie rechtfertigen.
Entscheidend sind Grundstücksart, Lage, örtliche Planung und die gesetzlichen Ausschlüsse. Ein Stadtplan oder eine Vermutung ersetzt keine Einzelfallprüfung.
§ 24 BauGB lesen →Mieter der Wohnung
§ 577 BGB greift insbesondere, wenn vermieteter Wohnraum erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll und anschließend an Dritte verkauft wird.
Der Verkauf einer schon vor Einzug bestehenden Eigentumswohnung löst dieses Recht nicht automatisch aus. Die gesetzliche Ausnahme für Verkäufe an Familien- oder Haushaltsangehörige ist zu beachten.
Vermietete Wohnung verkaufen →Vereinbarte Berechtigte
Ein dingliches Vorkaufsrecht kann nach § 1094 BGB zugunsten einer Person oder des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestehen. Es ist anders als eine bloß vertragliche Zusage im Grundbuch abgesichert.
Prüfen Sie Abteilung II des Grundbuchs, Bewilligungen und bekannte Verträge. Ob und in welchem Umfang ein Recht ausgeübt werden kann, gehört in die notarielle Prüfung.
Grundbuchauszug richtig lesen →Fristen richtig zuordnenGemeinde · § 28 Abs. 2 BauGB Privatrecht · § 469 Abs. 2 BGB
Drei Monate sind nicht zwei Monate.
Beide Fristen tauchen im Immobilienverkauf auf, regeln aber verschiedene Rechte. Wer sie verwechselt, riskiert falsche Aussagen zu Notartermin und Eigentumsumschreibung.
3 Monate
Ausübungsfrist nach Mitteilung des Kaufvertrags an die Gemeinde. Sie beginnt nicht schon beim Inserat oder bei der bloßen Verkaufsabsicht.
2 Monate
Gesetzliche Grundfrist für Vorkaufsrechte an Grundstücken ab Empfang der maßgeblichen Vertragsmitteilung, soweit keine andere wirksame Frist bestimmt ist.
Quellen: § 28 BauGB und § 469 BGB. Beim Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB muss die Vertragsmitteilung auch über das Recht informieren. Die Fristen ersetzen keine Prüfung der konkreten Fallkonstellation.
Ablauf für Eigentümer
Vom Verkaufswunsch zum Grundbuchvollzug.
- Kaufgegenstand feststellen. Grundstück, Eigentumswohnung oder Erbbaurecht unterscheiden; aktuelle Grundbuchunterlagen und eingetragene Rechte prüfen.
- Öffentlich-rechtliche Lage klären. Vor dem Notartermin prüfen lassen, ob ein Sanierungs-, Erhaltungs- oder sonstiger Anwendungsfall nach § 24 oder § 25 BauGB denkbar ist.
- Miet- und Privatrechte aufnehmen. Bei vermietetem Wohnungseigentum Umwandlungsgeschichte prüfen; bekannte Vorkaufsabreden und Grundbuchrechte dem Notar mitteilen.
- Kaufvertrag beurkunden und mitteilen. Die Mitteilungspflichten und gegebenenfalls erforderliche Belehrungen müssen fristgerecht erfüllt werden; die notarielle Vertragsabwicklung organisiert die Nachweise.
- Freigabe und Eigentumsumschreibung abwarten. Das Negativzeugnis dokumentiert bei einschlägigen Grundstückskäufen die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Andere Vorkaufsrechte sind damit nicht automatisch erledigt.
Wichtig für die Vertragsgestaltung:
Im Kaufvertrag sollte geregelt sein, wer Anzeige und Nachweise veranlasst, wie Kosten verteilt werden und welche Fälligkeitsvoraussetzungen gelten. Der Notar prüft die rechtssichere Formulierung. Ein Negativzeugnis ist kein allgemeines „Grundstück ist unbelastet“-Zertifikat.
Relevante Ausnahmen§ 26 BauGB § 24 Abs. 2 und § 27 BauGB
Wann das kommunale Recht nicht ausgeübt werden darf.
Bestimmte Familienverkäufe und planmäßige Nutzung
Die Ausübung ist unter anderem beim Verkauf an Ehegatten und bestimmte nahe Angehörige ausgeschlossen. Auch eine den städtebaulichen Festsetzungen und Zielen entsprechende Bebauung und Nutzung ohne die gesetzlich bezeichneten Missstände kann den Ausschluss begründen.
Die einzelnen Ausschlusstatbestände sind genau abgegrenzt; „innerhalb der Familie“ ist keine ausreichende pauschale Rechtsauskunft.
§ 26 BauGB im Wortlaut →Wohnungseigentum und Abwendung
Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach dem BauGB gilt nicht für den Erwerb von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und Erbbaurechten. In bestimmten Grundstücksfällen kann der Käufer eine Ausübung unter den Voraussetzungen des § 27 BauGB abwenden.
Ein Abwendungsrecht besteht nicht in allen Fällen; verbindliche Zusagen sollten keinesfalls ohne juristische Prüfung abgegeben werden.
§ 27 BauGB im Wortlaut →Regional einordnen · Berlin und BrandenburgBerlin · Amtliche Gebührenangabe Panketal · Bernau · Barnim
Negativzeugnis: Wer ist zuständig?
Der genaue Grundstücksstandort bestimmt die zuständige kommunale Stelle. Für Berlin erledigt dies in der Regel der Fachbereich Stadtplanung im Bezirksamt; in Brandenburg ist die betreffende Stadt oder Gemeinde die erste Anlaufstelle. Die örtliche Satzungs- und Gebietslage muss objektspezifisch geklärt werden.
100 € für das Negativzeugnis
Das Berliner Serviceportal nennt für den Antrag nach § 28 Abs. 1 BauGB eine Gebühr von 100 € je Vorgang und als durchschnittliche Bearbeitungszeit etwa drei Wochen (Abruf am 17.10.2026). Die Drei-Monats-Frist der möglichen Ausübung bleibt davon getrennt.
Service Berlin: Antrag und Zuständigkeit →Gemeinde und Kaufvertrag prüfen
Welche örtlichen Vorkaufsrechte, Satzungen und Gebühren für ein konkretes Grundstück bestehen, lässt sich nicht allein aus „Barnim“ ableiten. Vor dem Verkauf sollten Grundstücksbezeichnung und Vertragsentwurf mit der zuständigen Kommune beziehungsweise dem Notariat abgestimmt werden.
Keine pauschale Barnimer Gebühr: Die Berliner Gebühr ist nicht auf Panketal oder Bernau übertragbar.
Ergänzende Eigentümerinformationen: Baulasten vor dem Hausverkauf prüfen und vermietete Wohnung rechtssicher einordnen.
Primärquellen · Rechtsstand 17. Oktober 2026
Rechtsgrundlagen zum Nachlesen.
- § 24 BauGB: Allgemeines Vorkaufsrecht · § 25 BauGB: Besonderes Vorkaufsrecht · § 26 BauGB: Ausschlüsse · § 27 BauGB: Abwendung
- § 28 BauGB: Verfahren, Frist und Negativzeugnis.
- § 463 BGB: Voraussetzungen des Vorkaufs · § 469 BGB: Mitteilung und Ausübungsfrist · § 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters · § 1094 BGB: Dingliches Vorkaufsrecht.
- Service Berlin: Vorkaufsrecht der Gemeinde, Negativzeugnis beantragen (Gebühren und Verfahren, abgerufen am 17.10.2026).
Allgemeine Information für Immobilieneigentümer, keine Rechtsberatung. Ob und wer im konkreten Fall vorkaufsberechtigt ist, kann nur anhand des Grundstücks, des Grundbuchs, der Verträge und der maßgeblichen Satzungen rechtlich beurteilt werden.
Kurz beantwortet
Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf: 7 Fragen
Hat die Gemeinde bei jedem Hausverkauf ein Vorkaufsrecht?
Nein. Ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach §§ 24 und 25 BauGB hängt von bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen und gegebenenfalls einer örtlichen Satzung ab. Auch bei bestehendem Recht darf die Gemeinde es nur im gesetzlich zulässigen Rahmen ausüben. Das Negativzeugnis dokumentiert, dass kein solches Recht besteht oder es nicht ausgeübt wird.
Quelle: § 24 BauGB
Wie lange kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben?
Nach § 28 Abs. 2 BauGB grundsätzlich innerhalb von drei Monaten ab Mitteilung des Kaufvertrags an die Gemeinde. Diese Frist ist nicht mit einer pauschalen Bearbeitungsdauer für das Negativzeugnis gleichzusetzen.
Quelle: § 28 Abs. 2 BauGB
Was ist ein Negativzeugnis und wer beantragt es?
Es weist gegenüber dem Grundbuchamt nach, dass die Gemeinde kein Vorkaufsrecht hat oder dieses nicht ausübt. Häufig übernimmt der beurkundende Notar die Mitteilung und Beantragung entsprechend dem Kaufvertrag; die Zuständigkeit liegt bei der jeweiligen Gemeinde beziehungsweise in Berlin beim zuständigen Bezirksamt.
Quelle: Service Berlin: Negativzeugnis
Hat mein Mieter automatisch ein Vorkaufsrecht, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Nein. § 577 BGB betrifft vor allem vermieteten Wohnraum, der nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll und an Dritte verkauft wird. Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige gilt die gesetzliche Ausnahme. Die Umwandlungs- und Mietgeschichte muss geprüft werden.
Quelle: § 577 BGB
Welche Frist gilt für ein Mietervorkaufsrecht?
Für Vorkaufsrechte an Grundstücken sieht § 469 Abs. 2 BGB grundsätzlich zwei Monate nach Empfang der gesetzlich erforderlichen Vertragsmitteilung vor, soweit keine andere wirksame Frist bestimmt ist. Bei einem Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB müssen Vertragsinhalt und Rechtsbelehrung mitgeteilt werden.
Quelle: § 469 BGB
Erkennt man ein privates Vorkaufsrecht am Grundbuch?
Ein dingliches Vorkaufsrecht an einem Grundstück kann im Grundbuch eingetragen sein. Ein rein schuldrechtlich vereinbartes Vorkaufsrecht muss dort nicht erscheinen. Deshalb gehören sowohl der aktuelle Grundbuchauszug als auch bekannte Vereinbarungen in die Verkaufsprüfung.
Quelle: § 1094 BGB
Gilt das gemeindliche BauGB-Vorkaufsrecht auch für Eigentumswohnungen?
Nein. § 24 Abs. 2 BauGB schließt das gemeindliche Vorkaufsrecht nach diesen Vorschriften beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten aus. Ein Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB oder andere Rechte können unabhängig davon relevant bleiben.
Quelle: § 24 Abs. 2 BauGB
VERKAUFSWISSEN · EIGENTÜMERBERATUNG
Erst Klarheit schaffen.
Wir helfen Ihnen, Grundbuch, Kaufgegenstand, Zeitplan und relevante Unterlagen für den Verkauf zu ordnen. Ob ein Vorkaufsrecht besteht und wie es rechtlich zu behandeln ist, klären Notar und gegebenenfalls anwaltliche Beratung.
Wobei hilft Ihnen dieses Wissen?
- Wenn Angebotspreis und Verkehrswert verwechselt werden.
- Wenn Unterlagen oder Flächenangaben Fragen aufwerfen.
- Wenn Sie eine anstehende Eigentumsentscheidung vorbereiten.