Vergesellschaftung in Berlin: Welche Wohnungen wären betroffen?

1. Was Berlin plant – und was noch nicht beschlossen ist

Die Berliner Landesverbände von Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen und SPD haben am 17. Oktober 2026 ihre politische Sondierungsvereinbarung veröffentlicht. Kern ist die geplante Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände nach Artikel 15 des Grundgesetzes. Eine solche Überführung würde Wohnimmobilien aus privater unternehmerischer Verfügung in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft bringen.

Das Sondierungspapier ist allerdings nur die Grundlage möglicher Koalitionsverhandlungen. Es ist weder ein Gesetz noch ein Eigentumsübergang. Die Pläne könnten sich in Verhandlungen, parlamentarischen Verfahren und rechtlichen Prüfungen ändern.

• 10.000 Wohnungen: Geplante Anwendung bei großen privaten Unternehmen und Selbstbehalt von 10.000 Wohnungen je betroffenem Unternehmen.
• Ausnahmen: Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Akteure und nach dem 1. Januar 2021 errichtete oder noch zu errichtende Wohnungen sollen ausgenommen sein.
• 16 Milliarden Euro: Vorgesehene Obergrenze für die gesamte Entschädigungssumme unter Beachtung der finanziellen Tragfähigkeit.
• 2027/2028: Finanzierungskonzept 2027, Gesetzentwurf Mitte 2028. Die Übertragungsregeln sollen erst ein Jahr nach der Verkündung eines späteren Gesetzes wirksam werden.

Diese Punkte stehen im Original-Sondierungspapier vom 17. Oktober 2026, gedruckte Seite 7.

2. Welche Wohnungen wären betroffen?

Die geplante Schwelle bezieht sich auf große private Wohnungsunternehmen, nicht pauschal auf alle Wohnungen in Berlin. Gleichzeitig sollen einem betroffenen Unternehmen 10.000 Wohnungen verbleiben. Welche konkreten Bestände darüber hinaus übertragen werden könnten, steht derzeit nicht fest. Auch eine rechtsverbindliche Liste betroffener Unternehmen existiert in dem Papier nicht.

Nach Angaben der Linke-Politikerin Elif Eralp könnten etwa 160.000 Wohnungen bei fünf Konzernen betroffen sein, darunter Vonovia. Diese Größenordnung ist eine politische Schätzung, kein amtlich festgestelltes Ergebnis einer künftigen Gesetzesanwendung. rbb/Tagesschau vom 19.10.2026.

Wer privat ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein kleines Mehrfamilienhaus vermietet, liegt nach dem veröffentlichten Konzept unter der Unternehmensschwelle. Andere wohnungspolitische Vorhaben, etwa die geplante Mietenaufsicht, sind unabhängig davon zu betrachten.

3. Verfassungswidrig? Was Artikel 15 GG und Vonovia tatsächlich sagen

Das Grundgesetz eröffnet die Möglichkeit

Artikel 15 GG lässt unter bestimmten Voraussetzungen die Überführung von Grund und Boden und weiterer dort genannter Güter in Gemeineigentum zu. Ein Gesetz muss die Art und das Ausmaß der Entschädigung bestimmen; für deren Bemessung verweist der Artikel auf Artikel 14 GG. Die rechtliche Möglichkeit ist damit aber nicht gleichbedeutend mit der Verfassungsmäßigkeit jeder konkreten Ausgestaltung.

Die Expertenkommission von 2023

Die vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission untersuchte die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen und übergab im Juni 2023 ihren Abschlussbericht. Eine Mehrheit beurteilte die grundsätzliche Möglichkeit einer verfassungsrechtlich tragfähigen Umsetzung positiv; zu Einzelfragen gab es Sondervoten. Ein bislang nicht beschlossenes Gesetz aus der aktuellen Sondierung hat diese Kommission nicht überprüft. Amtlicher Abschlussbericht.

Vonovias Einwand bleibt eine Rechtsauffassung

Vonovia erklärte am 20. Oktober 2026, das geplante Vorgehen sei aus Sicht des Unternehmens verfassungswidrig und werde einer gerichtlichen Kontrolle nicht standhalten. Der Konzern verweist auch auf den Investitionsbedarf, Rechtssicherheit und stabile Bedingungen für Wohnungsneubau. Das sind wichtige Einwände in der Diskussion, jedoch kein Urteil eines Gerichts. Deutschlandfunk, 20.10.2026.

4. Was bedeuten 16 Milliarden Euro Entschädigung?

Die im Sondierungspapier genannten 16 Milliarden Euro sind eine geplante Obergrenze für die gesamte Entschädigung. Die politische Absicht sagt noch nichts über den Wert oder die Entschädigung eines konkreten Hauses aus. Bewertungsmaßstab, Eigentumsstruktur, Verpflichtungen und endgültiger Umfang der Übertragungen müssten erst im Einzelnen rechtlich und wirtschaftlich bestimmt werden.

Die häufig genannten 160.000 Wohnungen sind zudem eine politische Größenordnung, keine geprüfte Liste. 16 Milliarden Euro einfach durch 160.000 Wohnungen zu teilen wäre deshalb keine belastbare Wertermittlung. Das Papier sieht außerdem eine Eigenkapitalzuführung für den späteren Träger vor. Die genannten Entschädigungen beschreiben also nicht automatisch die gesamten Finanzierungskosten.

Auch wichtig: Eine Entschädigung nach einem künftigen Spezialgesetz ist nicht ohne Weiteres identisch mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB. Das muss bei jeder Bewertung sauber getrennt werden.

5. Welche Auswirkungen wären für Mieter und den Markt möglich?

Die Befürworter möchten durch Gemeineigentum langfristig stärkeren Einfluss auf die Bewirtschaftung großer Bestände nehmen. Das Sondierungspapier sieht einen gemeinwirtschaftlichen Träger mit Mietermitbestimmung vor. Außerdem soll die durchschnittliche Eingangsmiete der überführten Wohnungen nicht über dem bisherigen Durchschnitt der Eigentümergesellschaft zum Zeitpunkt der Übertragung liegen.

Das ist keine Zusage einer bestimmten Miete für jede einzelne Wohnung und ebenso wenig ein Nachweis sinkender Mieten in ganz Berlin. Kritiker aus der Wohnungswirtschaft betonen dagegen möglichen Finanzierungsbedarf und Investitionsrisiken. Welche Effekte auf Bauaktivität, Kaufpreise, Wohnungsangebot und laufende Mieten ein späteres Gesetz tatsächlich hätte, ist derzeit nicht messbar.

6. Was private Eigentümer jetzt beachten sollten

1. Keine Entscheidungen allein aufgrund der Schlagzeile treffen. Ein Sondierungspapier verändert noch keine bestehenden Eigentumsrechte oder Mietverträge.
2. Geltungsbereich prüfen. Die geplante 10.000-Wohnungen-Grenze betrifft große private Unternehmen; andere angekündigte Regeln für Mieten oder Vermietung sind davon getrennt.
3. Bewertungen nicht mit Entschädigungssummen vermischen. Für das eigene Objekt zählen objektbezogene Daten, der maßgebliche Stichtag und die dann geltende Rechtslage.

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7. Fazit: Politische Weichenstellung, kein Eigentumsübergang

Berlin diskutiert einen weitreichenden Eingriff in die Eigentumsstruktur großer privater Wohnungskonzerne. Das Vorhaben ist politisch umstritten und rechtlich noch nicht abschließend geklärt. Vonovias Kritik ist eine Unternehmensposition, keine feststehende Verfassungswidrigkeit. Ebenso wenig ist Artikel 15 GG allein schon eine Garantie für die Zulässigkeit des künftig geplanten Gesetzes.

Für Eigentümer ist entscheidend, heutige Rechtslage, politische Absicht und mögliche wirtschaftliche Auswirkungen konsequent auseinanderzuhalten.

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