100 %
Geeignete Wohnraumanteile mit mindestens zwei Metern lichter Höhe zählen voll.
Verkaufswissen · Wohnflächenberechnung
Wohnfläche richtig berechnen: Was zählt beim Hausverkauf?
120 Quadratmeter im Grundriss bedeuten nicht automatisch 120 Quadratmeter Wohnfläche. Dachschrägen, Balkone, Terrassen und Kellerräume folgen unterschiedlichen Regeln. Hier erfahren Eigentümer, wie sie Flächen nachvollziehbar ermitteln, alte Angaben prüfen und Missverständnisse vor dem Immobilienverkauf vermeiden.
Schnellüberblick · Berechnung nach WoFlVAb 2 Meter Höhe 1 bis unter 2 Meter Unter 1 Meter Balkon und Terrasse
Vier Flächen, vier unterschiedliche Antworten.
50 %
Wohnraum unter der Dachschräge zählt in diesem Höhenbereich zur Hälfte.
0 %
Dieser niedrige Raumanteil geht nicht in die Wohnflächenzahl ein.
Regel: 25 %
Bei ausschließlicher Zuordnung zur Wohnung regelmäßig ein Viertel, höchstens die Hälfte.
Diese Quoten gelten nur, wenn die jeweilige Fläche überhaupt zur Wohnfläche gehört. Bei älteren Berechnungen und anderen vertraglich maßgeblichen Flächenbegriffen muss zuerst der anzuwendende Maßstab geklärt werden. § 2 WoFlV · § 4 WoFlV
Wohnfläche ist nicht die gesamte GrundflächeIm Grundsatz anrechenbar Nach § 2 Abs. 3 WoFlV ausgeschlossen
Was im Haus zur Wohnfläche gehört.
Wohn- und Schlafräume, Küche, Bad und innenliegende Flure können Wohnfläche sein, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. § 2 WoFlV nennt auch ausschließlich zugeordnete Balkone, Terrassen sowie Wintergärten. Das bedeutet nicht, dass alle diese Flächen mit 100 Prozent zählen.
Wohnen und zugehörige Außenflächen
- Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und Flur innerhalb der Wohnung
- Ausgebauter Dachraum, wenn die Voraussetzungen für Wohnraum erfüllt sind
- Zur Wohnung gehörende Balkone und Terrassen mit gesonderter Quote
- Wintergarten je nach Beheizbarkeit und weiteren Voraussetzungen
Zusätzliche Flächen getrennt ausweisen
- Kellerräume, Waschküche, Heizungsraum und Garage
- Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
- Bodenräume als Zubehörräume
- Räume ohne die bauordnungsrechtlich nötigen Nutzungsanforderungen
Wichtig bei Dachgeschoss und Souterrain:
Ein schön ausgebauter Raum ist nicht allein wegen Heizkörper, Bodenbelag oder Möblierung genehmigter Wohnraum. Vor der Wohnflächenangabe Nutzung, Bauunterlagen und die bauordnungsrechtlichen Anforderungen des Standorts prüfen. Ein Kellerraum bleibt nach der WoFlV grundsätzlich Zubehörraum, auch wenn er wohnlich aussieht.
§ 3 WoFlV · So wird gemessen
Erst messen, dann anrechnen.
Die WoFlV verwendet die lichten Maße zwischen den Bauteilen, grundsätzlich von der Vorderkante der fertigen Bekleidung. Einbaumöbel, Bade- oder Duschwannen und Sockelleisten werden bei der Grundflächenermittlung grundsätzlich mitberücksichtigt. Bestimmte Treppen, Nischen und größere Pfeiler dagegen nicht.
01 · AusgangspunktUnterlagen sichtenGrundrisse, Bauakte, bisherige Berechnung und tatsächliche Nutzung vergleichen.
02 · MaßeFertigmaße erfassenRaumweise innen messen oder geeignete, aktuelle Bauzeichnungen nutzen.
03 · QuotenRaumteile abgrenzenDachhöhen und Balkonflächen mit zutreffenden Anrechnungsfaktoren versehen.
04 · NachweisListe dokumentierenRaum, Grundfläche, Quote, Wohnfläche, Messdatum und Methode festhalten.
§ 3 Abs. 4 WoFlV erlaubt geeignete Bauzeichnungen. Wurde tatsächlich anders gebaut, sind eine neue Ausmessung oder berichtigte Bauzeichnungen nötig. Amtlicher Wortlaut.
Transparentes Beispiel · frei erfundene Flächen
So werden aus 46 m² Grundfläche 36 m² Wohnfläche.
Angenommen, eine Wohneinheit umfasst hier nur drei beispielhafte Teilflächen: 30 m² mit mindestens zwei Metern Höhe, 8 m² unter einer Dachschräge mit 1 bis unter 2 Metern Höhe sowie einen ausschließlich zugehörigen 8-m²-Balkon, der mit der Regelquote von 25 Prozent angesetzt wird.
Normal hohe Wohnfläche30 × 100 %30 m² angerechnet
Wohnfläche unter der Schräge8 × 50 %4 m² angerechnet
Balkon · Regelanrechnung8 × 25 %2 m² angerechnet
Beispielrechnung30 + 4 + 2 = 36 m²
Die zugrunde gelegten 46 m² sind die Summe der drei Grundflächen, nicht die anrechenbare Wohnfläche. Es handelt sich um ein Rechenbeispiel ohne Objekt- oder Marktbezug.
Wichtig für Exposé, Preis und KaufvertragVor der Vermarktung Vor der Beurkundung
Welche Methode gilt beim Hausverkauf?
Die Wohnflächenverordnung ist nach ihrem § 1 unmittelbar für Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz vorgeschrieben. Nicht jeder private Kaufvertrag unterliegt automatisch dieser Berechnungspflicht. Damit Eigentümer, Käufer und finanzierende Bank dasselbe meinen, sollte die gewählte Methode klar bezeichnet und belegbar angewandt werden.
Flächen sauber benennen
Wohnfläche in m² und separat vorhandene Nutzflächen ausweisen. Berechnungsstand und angewendete Methode dokumentieren. Preisangaben „pro m²“ sind nur mit identischer Bezugsgröße sinnvoll vergleichbar.
Widersprüche ausdrücklich klären
Stehen in alten Plänen, im Exposé und in späteren Unterlagen verschiedene Zahlen, gehört die Differenz auf den Tisch. Ob daraus rechtliche Ansprüche folgen, ist vom konkreten Vertrag und Sachverhalt abhängig.
Arbeitscheckliste für Eigentümer
Sechs Schritte zur belastbaren Flächenangabe.
- Bestandsangaben vergleichen: Exposéentwurf, alte Wohnflächenberechnung, Grundriss und Bauzeichnungen nebeneinanderlegen.
- Rechts- und Messgrundlage klären: WoFlV-Anwendung, vereinbarte Methode und mögliche Altberechnung prüfen.
- Bauzustand überprüfen: Ausbauten, geänderte Wände und abweichende Nutzungen dokumentieren.
- Räume und Höhen aufnehmen: Dachschrägen, Balkon, Terrasse und Zubehörräume getrennt erfassen.
- Rechenweg dokumentieren: Raumweise Grundfläche, Anrechnungsquote, Ergebnis und Nachweise ablegen.
- Angaben abstimmen: Exposé, Unterlagen für Finanzierung und kaufvertragliche Beschreibung konsistent halten.
Altberechnungen sind ein Sonderfall:
Nach § 5 WoFlV bleiben unter bestimmten Voraussetzungen bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung vorgenommene Berechnungen maßgeblich. Bei späteren baulichen Änderungen, die eine Neuberechnung erfordern, ist die WoFlV anzuwenden. Die frühere Zahl daher nicht pauschal als falsch oder automatisch noch als gültig einstufen.
Amtliche Rechtsquellen · geprüft am 15. Oktober 2026
Wohnflächenverordnung im Original
- § 1 WoFlV: gesetzlicher Anwendungsbereich und Berechnungsprinzip.
- § 2 WoFlV: zur Wohnung gehörende und ausgeschlossene Flächen.
- § 3 WoFlV: Messregeln, Bauteile und geeignete Bauzeichnungen.
- § 4 WoFlV: Anrechnung nach Raumhöhe und für Balkone sowie Terrassen.
- § 5 WoFlV: Altberechnung und Übergangsvorschrift.
Allgemeine Einordnung nach der WoFlV, Stand 15. Oktober 2026. Bei einem konkreten Kaufvertrag, gefördertem Wohnraum, historischen Bestandsberechnungen oder nicht genehmigten Umbauten können zusätzliche Anforderungen gelten. Keine individuelle Rechts- oder Bauordnungsberatung.
Kurz beantwortet
Sieben Fragen zur Wohnflächenberechnung
Zählt ein Balkon zu 25 oder zu 50 Prozent zur Wohnfläche?
Nach § 4 Nr. 4 WoFlV wird ein ausschließlich zur Wohnung gehörender Balkon in der Regel zu einem Viertel seiner Grundfläche angesetzt; maximal ist eine hälftige Anrechnung vorgesehen. 50 Prozent gelten also nicht automatisch.
Quelle: § 4 WoFlV
Wann zählt eine Dachschräge zur Wohnfläche?
Soweit der Raum zur Wohnfläche gehört, zählen Teilflächen ab zwei Metern lichter Höhe voll und zwischen einem und unter zwei Metern zur Hälfte. Unter einem Meter ergibt sich nach § 4 WoFlV keine anrechenbare Wohnfläche.
Quelle: § 4 WoFlV
Ist ein beheizter Keller automatisch Wohnfläche?
Nein. Ein Kellerraum zählt nach § 2 Abs. 3 WoFlV grundsätzlich zu den ausgeschlossenen Zubehörräumen. Zudem können bauordnungsrechtliche Anforderungen relevant sein. Die bloße Heizung, Möblierung oder Nutzung als Hobbyraum macht daraus nicht automatisch Wohnfläche.
Quelle: § 2 WoFlV
Darf eine Terrasse vollständig als Wohnfläche angegeben werden?
Nicht nach der üblichen Anrechnung der WoFlV. Ausschließlich zur Wohnung gehörende Terrassen werden nach § 4 Nr. 4 grundsätzlich zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angesetzt. Die gesamte Terrassengrundfläche darf separat genannt werden, wenn die Bezugsgröße klar bleibt.
Quelle: § 4 WoFlV
Ist die Wohnflächenverordnung bei jedem privaten Hausverkauf zwingend?
Nein. Der unmittelbare gesetzliche Pflichtanwendungsbereich des § 1 WoFlV betrifft Wohnflächenberechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz. Für einen privaten Kaufverkauf ist deshalb zu klären, welche Berechnungsmethode vereinbart und welche konkrete Fläche zugesichert oder angegeben wird. Die WoFlV bietet einen gut nachvollziehbaren Maßstab, gilt aber nicht pauschal für jeden Kaufvertrag.
Quelle: § 1 WoFlV
Reicht ein alter Grundriss für die Wohnflächenangabe im Exposé?
Eine geeignete Bauzeichnung kann nach § 3 Abs. 4 WoFlV Grundlage der Berechnung sein. Wurde jedoch abweichend gebaut, ist neu zu messen oder eine berichtigte Bauzeichnung zu verwenden. Eigentümer sollten zudem prüfen, ob frühere Maße überhaupt eine Wohnflächenberechnung und nicht nur Raum- oder Rohbaumaße darstellen.
Quelle: § 3 Abs. 4 WoFlV
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Die Wohnfläche nach WoFlV berücksichtigt nur bestimmte Flächen und Anrechnungsquoten. Keller, Garage und Heizungsraum bleiben als Zubehörräume grundsätzlich außen vor, auch wenn sie nutzbar sind. Bei Verkauf und Bewertung sollten Wohnfläche, zusätzliche Nutzflächen und gegebenenfalls andere Flächenbegriffe getrennt und mit ihrer Berechnungsgrundlage ausgewiesen werden.
Quelle: § 2 WoFlV
Verkaufswissen · Wohnfläche und Unterlagen
Erst Klarheit schaffen.
Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte nicht nur den Preis, sondern auch die Grundlagen der Flächenangaben kennen. Michael Giese Immobilienberatung hilft dabei, vorhandene Unterlagen, die Vermarktung und die nächsten fachlich sinnvollen Schritte einzuordnen.
Wobei hilft Ihnen dieses Wissen?
- Wenn Angebotspreis und Verkehrswert verwechselt werden.
- Wenn Unterlagen oder Flächenangaben Fragen aufwerfen.
- Wenn Sie eine anstehende Eigentumsentscheidung vorbereiten.