Die Wohnflächenberechnung

In einem Mietvertrag, wird unter anderem die Größe der gegebenen Wohnfläche angegeben. Diese stimmt jedoch in den häufigsten Fällen nicht mit der realen Größe überein. Doch wie wird bei der Berechnung einer Wohnfläche überhaupt vorgegangen? 

In zwei Dritteln aller Fälle in Düsseldorf, so schätzt der Deutsche Mieterbund (DMB), decken berechnete und reale Größe der Wohnfläche sich nicht. Allerdings sind diese Fehlberechnungen, meist nicht mutwillig errechnet worden. Doch da die Wohnfläche in Deutschland, mittels vier verschiedener Grundsätze errechnet werden kann, können Abweichungen, der verschiedenen Ergebnisse, vorprogrammiert sein.

Verschiedene Berechnungswege führen zu unterschiedlichen Ergebnissen

Bei Mietverträgen, welche bis zum 31.12.2003 geschlossen wurden, gilt die II.Berechnungsverordnung (II. BV). Die Wohnflächenberechnung, nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV), ist für alle Mietverträge zu nutzen, welche seit dem 01.01.2004 zustande gekommen sind. Unausweichlich anzuwenden ist diese Verordnung jedoch nur, wenn es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt.

Eine Wohnflächenberechnung nach DIN 277 “Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau”, ist ebenfalls möglich. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur für den Vermieter auf dem freien Wohnungsmarkt. Eine Berechnung nach DIN-Norm 277 führt zu deutlich vorteilhafteren Ergebnissen, denn bei dieser Variante der Wohnflächenberechnung, werden auch Nutzflächen wie Keller, Balkone und Terrassen durchgehend mit einberechnet. Die DIN-Norm 283 war bis 1983 der Vorgänger der DIN 277. So ist es nicht abwegig, auf ältere Mietverträge zu stoßen, welche nach diesen Maßstäben berechnet wurden. Vor Allem in Räumen, wie Stuttgart und München, dient diese Norm noch Anwendung. 

Vertragsfreiheit auch bei der Wohnflächenberechnung geltend

Im Allgemeinen steht es den Mietern und Vermietern, des freien Wohnungsmarktes offen, welche Variante der Wohnflächenberechnung, die auch im Mietvertrag vereinbart wird, genommen wird. In einigen Fällen, wird sogar ganz auf eine exakte Wohnflächenberechnung verzichtet, denn dann wird die gegebene Immobilie, als “wie besehen” oder “unverbindlich” vor den angegebenen Quadratmetern, vermietet.

Wenn solche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag festgehalten wurden, dann ist laut dem Bundesgerichtshof (BGH) davon auszugehen, dass zur Wohnflächenberechnung die Variante genutzt wird, welche in der jeweiligen Region ortsüblich ist (BGH VII ZR 231/06, 23.05.2007). Ist eine solche nicht vorhanden und es kommt zu einem Streitfall, so berechnet ein Richter die Wohnfläche nach der Variante, welche zum Abschluss des Mietvertrags in Deutschland gebräuchlich war (BGH VIII ZR 86/08, 22.04.2009). Es erfolgt also entweder eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) oder der II.Berechnungsverordnung (II.BV).

Übereinstimmungen der Wohnflächenverordnung (WoFIV) und der II.Berechnungsverordnung (II.BV)

Grundlegend zählen bei beiden Berechnungsvarianten, alle innerhalb der Wohnung liegende und zu Wohnzwecken gebräuchliche Räume – also auch Flure, Bäder, Hauswirtschaftsräume und Speisekammern – zur zu berechnenden Wohnfläche. Ebenfalls zugehörig sind auch Loggien, Balkone und direkt anschließende und von dieser aus betretbare befestigte Terrassen.

Keller, Dachböden und Garagen sind jedoch ausgeschlossen.

Berechnung der Flächen unter Dachschrägen mit der Wohnflächenverordnung (WoFIV) und der II.Berechnungsverordnung (II.BV)

Flächen unter Dachschrägen, werden bei beiden Berechnungsformen gleich bewertet. Eine Fläche wird erst gar nicht zur Wohnfläche gezählt, wenn die Höhe des Raums, über einer Fläche unter dem Dach, weniger als einen Meter beträgt. Ist die Höhe eines Raums, über einer Fläche unter der Dachschräge, zwischen einem und 1,99 Metern, so wird die Hälfte der Fläche gezählt.

Erst ab einer Höhe von zwei Metern, wird die Fläche komplett als Wohnfläche angerechnet.

Unterschiede der Wohnflächenverordnung (WoFIV) und der II.Berechnungsverordnung (II.BV)

Neben einigen Gemeinsamkeiten, zwischen der Wohnflächenverordnung (WoFIV) und der II.Berechnungsverordnung (II.BV), gibt es auch große Unterschiede.

Die Unterschiede werden im Nachfolgenden, in Form einer Tabelle dargestellt.

Abzüge bei der Wohnflächenberechnung nach der II.Berechnungsverordnung (II.BV)

Bei der II.Berechnungsverordnung (II.BV) wird davon ausgegangen, dass die Wohnfläche anhand der Rohbaumaße berechnet wird. Daher wird laut ihr erlaubt, dass drei Prozent von der ermittelten Wohnfläche abgezogen werden dürfen. Diese drei Prozent sollen den Wandputz und die mit ihm verloren gehende Wohnfläche darstellen. Die Wohnflächenverordnung (WoFIV) erlaubt dies nicht.

Zusätzlich ist bei Gebäuden mit einer Wohneinheit, also bei jedem Einfamilienhaus (ohne Einliegerwohnung), ein pauschaler Abzug von zehn Prozent der errechneten Wohnfläche zu tätigen. 

Rechte des Mieters bei falschen Wohnflächenberechnungen

Wenn die reale Größe der Wohnfläche, zehn Prozent, von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht, so hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, zu viel gezahlte Miete und zu viel entrichtete  Betriebskosten für maximal drei Jahre zurückzufordern.  Dem betroffenen Mieter steht ebenfalls zu, die Mieter zu vermindern (BGH VIII ZR 101/04, 28.09.2005, VIII ZR 231/06, 23.05.2007 und im falle eines Einfamilienhauses VIII ZR 164/08, 28.10.2009). 

Wurde die Wohnfläche im Mietvertrag als “Circa”-Angabe dokumentiert, ist der Mieter dazu befugt die Miete zu kürzen. So der Beschluss des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 33/18, 17.04.2019 und VIII ZR 26/20, 22.06.2021). Laut Ansicht des Oberlandesgerichts Karlsruhe, dürfen Mieter für jedes Prozent, das die tatsächlich vorhandene Wohnfläche unter der eigentlich angegebenen Fläche liegt, die zu tätigende Überweisung um ein Prozent kürzen (OLG Karlsruhe Az. 17 U 176/00).

Auf verbindliche Quadratmeter kann verzichtet werden?

Wird die Größe der Wohnfläche ausdrücklich als “unverbindlich” gekennzeichnet oder wird die Wohnung “wie besehen” vermietet, so kann laut Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) keine Mietminderung erfolgen (BGH VIII ZR 306/09, 10.11.2010). Vermieter haben außerdem das Recht, Klauseln in ihre Mietverträge aufzunehmen. Nach diesen Klauseln verzichtet der Mieter auf das Recht, eine Mietminderung vorzunehmen, wenn die reale Größe der Wohnfläche sich von der angegebenen Wohnfläche unterscheidet.

Betriebskosten werden nur nach der realen Wohnfläche abgerechnet?

In jedem Fall, muss der Vermieter die Betriebskosten mithilfe der realen Größe der Wohnfläche berechnen (BGH VIII ZR 0/17, 30.05.2018). Selbst wenn ein Vermieter die Mieten seiner Immobilien erhöhen möchte, kann dies nur für die tatsächlichen Quadratmeter der Wohnfläche geschehen (BGH VIII 266/14, 18.11.2015).