Schriftliche Vereinbarung der Indexmiete.
VERMIETERWISSEN · INDEXMIETE
Indexmiete 2026: So berechnen Vermieter die Mieterhöhung
Eine Indexmiete steigt nicht automatisch mit der veröffentlichten Inflationsrate. Entscheidend sind die wirksame Vereinbarung, die passenden Monatswerte des Verbraucherpreisindex und eine formal korrekte Erklärung. Wer Vertrag, Bezugsmonat und Fristen sauber prüft, kann die Anpassung nachvollziehbar vorbereiten. Dabei lohnt sich auch der Blick auf Mietertrag, laufende Kosten und die wirtschaftliche Entwicklung der Immobilie.
VPI Deutschland, August 2026, Basis 2020 = 100.
Die Miete muss jeweils mindestens zwölf Monate unverändert bleiben.
Nach Zugang der wirksamen Erklärung.
DER WICHTIGSTE UNTERSCHIED
Inflationsrate und Indexveränderung sind nicht dasselbe
Destatis meldete für August 2026 eine Inflationsrate von 2,9 Prozent gegenüber August 2025 und einen Verbraucherpreisindex von 125,8 Punkten. Für eine konkrete Indexmiete wird jedoch nicht automatisch die Jahresinflation von 2,9 Prozent übernommen. Maßgeblich ist die Veränderung zwischen dem Indexstand, auf den sich die bisherige Miete stützt, und dem für die neue Anpassung verwendeten Indexstand.
Berliner Klartext:
Die Pressemeldung zur Inflation liefert noch keinen fertigen Erhöhungsbetrag. Erst Vertrag prüfen, Bezugsmonat bestimmen, Indexstände einsetzen und danach die Erklärung formulieren.
DIE BERECHNUNG01 02 03
Zwei Indexstände, eine nachvollziehbare Formel
Neue Nettokaltmiete = bisherige Nettokaltmiete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand
Veränderung in Prozent = neuer Indexstand ÷ alter Indexstand × 100 − 100
Ausgangsmonat bestimmen
Vertrag und letzte wirksame Anpassung zeigen, welcher frühere Monatsindex tatsächlich maßgeblich ist.
Neuen Monatswert wählen
Verwendet wird der endgültig veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland – nicht der HVPI und kein regionaler Wert.
Eurobetrag ausweisen
Die Erklärung muss die Indexänderung sowie die neue Miete oder den konkreten Erhöhungsbetrag in Euro nennen.
Amtliche Rechenhilfe nutzen
Das Statistische Bundesamt stellt Indexwerte, Formeln und eine kostenfreie Rechenhilfe für Vertragswerte bereit.
Destatis-Rechenhilfe öffnen →VOR DEM ABSENDEN
Diese sechs Punkte gehören in jede Prüfung
- Indexklausel wirksam?
Der Mietvertrag muss die Indexmiete schriftlich und mit dem gesetzlichen Verbraucherpreisindex vereinbaren.
- Zwölf Monate eingehalten?
Die Miete muss seit Vertragsbeginn oder der letzten wirksamen Anpassung mindestens ein Jahr unverändert sein.
- Richtige Monatswerte?
Ausgangs- und Zielindex müssen zur Vereinbarung und zum Zeitpunkt der Anpassung passen.
- Nettokaltmiete verwendet?
Die Indexanpassung betrifft die vereinbarte Nettokaltmiete, nicht einfach die gesamte monatliche Zahlung.
- Textform vollständig?
Indexveränderung und neue Miete oder Erhöhungsbetrag müssen nachvollziehbar erklärt werden.
- Zahlungsbeginn korrekt?
Die neue Miete wird nicht sofort, sondern erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang fällig.
DREI VERSCHIEDENE SYSTEME
Indexmiete, Vergleichsmiete und Staffelmiete nicht vermischen
Indexmiete
Die Anpassung folgt dem Verbraucherpreisindex. Die Miete bleibt jeweils mindestens ein Jahr unverändert.
Vergleichsmiete
Eine Erhöhung nach § 558 BGB orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete und unterliegt Fristen sowie Kappungsgrenze.
Kappungsgrenze prüfen →Staffelmiete
Die künftigen Mietbeträge oder Erhöhungsbeträge werden bereits im Vertrag für bestimmte Zeiträume festgelegt.
Staffelmiete richtig vereinbaren →TYPISCHE FEHLER
Wo eine Indexanpassung unnötig angreifbar wird
Inflationsrate übernehmen
Die Jahresrate aus den Nachrichten ersetzt nicht die Berechnung mit den zwei maßgeblichen Indexständen.
Zu früh erhöhen
Eine Anpassung vor Ablauf der gesetzlichen Jahresfrist hält der gesetzlichen Prüfung nicht stand.
Falschen Index wählen
Maßstab ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland, nicht der harmonisierte oder ein regionaler Teilindex.
Nur Prozent nennen
Die Erklärung muss zusätzlich die neue Miete oder den konkreten Erhöhungsbetrag in Euro ausweisen.
§ 558 dazurechnen
Eine zusätzliche Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ist während der Indexmiete ausgeschlossen.
Ausgangsmiete vergessen
Bei Vertragsbeginn bleibt die Mietpreisbremse im jeweiligen Geltungsgebiet grundsätzlich relevant.
BERLIN · PANKETAL · BERNAU
Die Indexregel ist bundesweit – die Ausgangsmiete nicht
§ 557b BGB und der Verbraucherpreisindex gelten bundesweit. Für Vermieter in Berlin-Pankow, Panketal und Bernau unterscheidet sich daher nicht die spätere Indexberechnung. Regional geprüft werden muss aber vor allem die Ausgangsmiete: In allen drei Gebieten gilt 2026 die Mietpreisbremse, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.
Kurz beantwortet
Fragen zur Indexmiete 2026
Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete wird schriftlich vereinbart, dass sich die Nettokaltmiete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet. Maßgeblich ist der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Gesamtindex – nicht ein regionaler Index und nicht die persönliche Inflationsrate.
Quelle: § 557b BGB
Wie oft darf eine Indexmiete erhöht werden?
Die Miete muss während der Indexvereinbarung jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Erst danach kann eine weitere Anpassung verlangt werden; die gesetzlichen Ausnahmen für bestimmte Maßnahmen bleiben gesondert zu prüfen.
Quelle: § 557b Absatz 2 BGB
Gilt bei der Indexmiete die Kappungsgrenze?
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist während einer Indexmiete ausgeschlossen. Deshalb wird die Indexanpassung nicht mit der Kappungsgrenze nach § 558 begründet. Vertrag, Indexentwicklung und § 557b BGB müssen trotzdem vollständig eingehalten werden.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei einem Indexmietvertrag?
Ja, aber nach § 557b Absatz 4 BGB grundsätzlich nur für die Ausgangsmiete. Die spätere Veränderung folgt der wirksam vereinbarten Indexklausel und dem Verbraucherpreisindex.
Wie wird die neue Indexmiete berechnet?
Die amtliche Formel lautet: bisherige Nettokaltmiete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand. Die prozentuale Veränderung ergibt sich aus neuer Indexstand ÷ alter Indexstand × 100 − 100. Entscheidend sind die zum Vertrag und zur letzten Anpassung passenden Monatswerte.
Wann muss der Mieter die erhöhte Indexmiete zahlen?
Die Anpassung muss in Textform erklärt werden. Darin sind die Indexänderung sowie die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag in Euro anzugeben. Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
Quelle: § 557b Absatz 3 BGB
Quellen · geprüft am 19. September 2026
- § 557b BGB – Indexmiete
- § 557a BGB – Staffelmiete
- Statistisches Bundesamt – Verbraucherpreisindex, Formeln und Veröffentlichungen
- Destatis – Verbraucherpreisindex August 2026, veröffentlicht am 10. September 2026
Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Entscheidend sind der konkrete Mietvertrag, die bisherige Miethöhe, die verwendeten Monatsindizes und der nachweisbare Zugang der Erklärung.
MIETERTRAG IM GESAMTBILD
Erst Klarheit schaffen.
Michael Giese Immobilienberatung ordnet Mietertrag, Zustand, Investitionsbedarf und Handlungsoptionen gemeinsam ein. So können Sie entscheiden, ob Halten, Anpassen oder ein späterer Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist.
Wobei hilft Ihnen dieses Wissen?
- Wenn Angebotspreis und Verkehrswert verwechselt werden.
- Wenn Unterlagen oder Flächenangaben Fragen aufwerfen.
- Wenn Sie eine anstehende Eigentumsentscheidung vorbereiten.