Alle drei liegen in einer abgesenkten Gebietskulisse.
BESTANDSMIETE
Kappungsgrenze 2026: Wie stark Vermieter die Miete erhöhen dürfen
Die Kappungsgrenze regelt keine Neuvermietung. Sie begrenzt die Mieterhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis – und sie ist nur eine von zwei gesetzlichen Obergrenzen.
So hoch darf die Miete dort höchstens steigen.
Sie darf ebenfalls nicht überschritten werden.
Bei einem neuen Vertrag gilt die Mietpreisbremse.
DER KERN
Die kleinere Zahl gewinnt
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB muss zwei Grenzen zugleich einhalten: Sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als die Kappungsgrenze erhöhen. Es genügt nicht, nur mit 15 Prozent zu rechnen.
Beispiel – rein rechnerisch:
Ausgangsmiete 800 € → 15 Prozent wären 920 €. Liegt die zulässige Vergleichsmiete aber nur bei 890 €, ist 890 € die maßgebliche Obergrenze. Das Beispiel ersetzt keine Einzelfallprüfung.
REGIONALER RECHTSSTAND
15 Prozent gelten im Kerngebiet
Berlin
Berlin hat die Kappungsgrenze in bestimmten Gebieten auf 15 Prozent abgesenkt. Die aktuelle Verordnung gilt bis 11. Mai 2028.
Berliner Verordnung →Panketal
Panketal steht ausdrücklich in der brandenburgischen Liste der Gemeinden mit 15-Prozent-Grenze.
Amtliche Liste →Bernau bei Berlin
Auch Bernau ist ausdrücklich erfasst. Die brandenburgische Regelung gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2030.
Laufzeit prüfen →VOR DER ERHÖHUNG
Diese fünf Punkte gehören in die Prüfung
- Erhöhungsart klären
Diese Seite betrifft § 558 BGB. Für eine Indexmiete und für die Umlage nach Modernisierung gelten eigene Berechnungs- und Formregeln.
- Letzte Mieterhöhung prüfen
Das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig; wirksam wird es erst nach 15 Monaten unveränderter Miete.
- Vergleichsmiete begründen
In Berlin ist der qualifizierte Mietspiegel 2026 die zentrale Grundlage in seinem Anwendungsbereich.
- Kappungsgrenze rechnen
Im Kerngebiet maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.
- Form und Zustimmung beachten
Das Erhöhungsverlangen muss gesetzlich begründet sein. Bei Streitfällen gehört es vor Versand geprüft.
Die Berechnung allein macht die neue Miete noch nicht fällig: Zustimmungsverfahren, Textform und Fristen des Mieterhöhungsverlangens prüfen →
NICHT VERWECHSELN
Kappungsgrenze ist nicht Mietpreisbremse
Kappungsgrenze
Bestehendes Mietverhältnis · Mieterhöhung nach § 558 BGB · 15 Prozent in drei Jahren im Kerngebiet.
Zur Mietpreisbremse →Mietpreisbremse
Neuvermietung · grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, soweit keine Ausnahme greift.
Regel für Neuvermietung lesen →Kurz beantwortet
Fragen zur Kappungsgrenze
Wann gilt die Kappungsgrenze?
Sie betrifft eine Mieterhöhung in einem bereits bestehenden Wohnraummietverhältnis nach § 558 BGB. Bei einer Neuvermietung ist stattdessen grundsätzlich die Mietpreisbremse zu prüfen.
Quelle: § 558 BGB
Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Berlin, Panketal und Bernau?
In diesen Gebieten beträgt sie 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Berlin und Brandenburg haben hierfür jeweils Gebietskulissen bestimmt.
Darf die Miete deshalb immer um 15 Prozent steigen?
Nein. Zusätzlich darf die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Die Kappungsgrenze ist eine zweite, eigenständige Obergrenze.
Quelle: § 558 BGB
Ab wann darf eine Mieterhöhung verlangt werden?
Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert sein; das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Das folgt aus § 558 Absatz 1 BGB.
Quelle: § 558 BGB
Gilt die Kappungsgrenze bei Staffel- oder Indexmieten?
Die Vorschriften über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten dort nicht in gleicher Weise. Die jeweilige Vertragsart und ihre gesetzlichen Regeln sind gesondert zu prüfen.
Quellen · geprüft am 16. September 2026
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Brandenburgische Kappungsgrenzenverordnung vom 3. Dezember 2025
- Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung
- Berliner Mietspiegel 2026
Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Die konkrete Mieterhöhung hängt von Vertrag, Wohnung, Vergleichsmiete und bisherigen Erhöhungen ab.
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