Gilt § 558 BGB?
Bei vereinbarter Staffel- oder Indexmiete gelten grundsätzlich andere Erhöhungsregeln.
Vermieterwissen · laufender Mietvertrag
Miete erhöhen: Wann muss der Mieter zustimmen?
Eine Mieterhöhung ist kein einseitiger Bescheid. Bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete entscheiden das richtige Schreiben, die Begründung, gesetzliche Sperrfristen und die Zustimmung. Wer nur einen Prozentsatz ausrechnet, übersieht leicht den entscheidenden Verfahrensschritt. Dieser Leitfaden zeigt den Ablauf für private Vermieter verständlich und mit konkreten Datumsbeispielen.
Der Ablauf auf einen Blick01 · Vertragsart 02 · Zeit 03 · Betrag 04 · Verfahren
Vier Prüfungen vor dem neuen Mietbetrag.
Ist die Sperrfrist vorbei?
Zwölf Monate bis zum neuen Verlangen und 15 Monate bis zur Wirksamkeit prüfen.
Welche Grenze ist niedriger?
Ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze begrenzen die Höhe unabhängig voneinander.
Ist das Verlangen begründet?
Textform, geeignete Belege, Zustimmungsfrist und Zugang dokumentieren.
Zuerst das VertragsmodellDieser Leitfaden Anderes Verfahren Anderer Auslöser
Nicht jede Mieterhöhung folgt demselben Gesetz.
Dieser Ratgeber behandelt die Zustimmung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Das unterscheidet sich von der Neuvermietung und von einer im Vertrag bereits vereinbarten Mietentwicklung.
Vergleichsmiete · § 558
Der Vermieter verlangt Zustimmung zu einer künftig höheren Miete. Entscheidend sind Begründung, Grenzen und Zustimmung.
Index- oder Staffelmiete
Hier richten sich Anpassungen nach den vertraglichen Vereinbarungen und den speziellen Vorschriften. Indexmiete und Staffelmiete getrennt prüfen.
Modernisierung
Für Umlagen nach baulichen Modernisierungsmaßnahmen gelten insbesondere die §§ 559 ff. BGB. Modernisierungsmieterhöhung erläutert.
§ 558a BGB · Textform und NachvollziehbarkeitNachvollziehbare Berechnung Dokumentation statt Überraschung
Was muss im Mieterhöhungsschreiben stehen?
Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden. § 558a BGB nennt als mögliche Begründungsmittel einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein begründetes Sachverständigengutachten oder die Entgelte für mindestens drei vergleichbare Wohnungen. Eine bloße Zahl ohne nachvollziehbare Herleitung ist kein Ersatz.
Wohnung richtig einordnen
Die begehrte Nettokaltmiete, die bisherigen Mietbeträge und die Vergleichsgrundlage sollten eindeutig sein. Bei einem Mietspiegel zählen insbesondere Größe, Baualter, Ausstattung und Lage. In Berlin hilft der qualifizierte Mietspiegel 2026; nicht jeder Tabellenmittelwert ist automatisch die Vergleichsmiete der konkreten Wohnung.
Adressat und Zugang sichern
Eine nachweisbar zugegangene Erklärung in Textform ist von einer Kündigung in Schriftform zu unterscheiden. Prüfen Sie die richtigen Vertragsparteien, den erkennbaren Absender und den Zugang. Bei einem qualifizierten Mietspiegel können zusätzliche Angaben nach § 558a Abs. 3 BGB erforderlich sein, selbst wenn anders begründet wird.
Kein Musterschreiben ohne Datenprüfung:
Ein rechtlich belastbares Verlangen braucht die tatsächlichen Vertrags- und Wohnungsdaten. Dieser Artikel liefert den Prüfweg, nicht eine für jeden Mietvertrag sichere Versandvorlage.
§ 558b BGB · Beispiel bei Zugang am 12. Oktober 2026
Zustimmung, Zahlungsbeginn und Klagefrist sind drei Termine.
Das folgende Rechenbeispiel gilt nur, wenn das Verlangen selbst wirksam ist, die Sperrfristen erfüllt sind und die geforderte Miete rechtlich zulässig ist. Es setzt den tatsächlichen Zugang am 12. Oktober 2026 voraus.
12. Oktober 2026Zugang des VerlangensBeginn der gesetzlichen Überlegungsfrist
31. Dezember 2026Ende der ZustimmungsfristAblauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang
1. Januar 2027Möglicher neuer MietbeginnBei wirksamer Zustimmung und erfüllten Voraussetzungen
31. März 2027Spätestes KlagefensterBei fehlender Zustimmung: drei weitere Monate für eine Zustimmungsklage
Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Bei fehlender Zustimmung ist nicht automatisch ab Januar eine höhere Miete geschuldet. Wortlaut § 558b BGB.
Vergleichsmiete und Kappungsgrenze
Der höchste Wunschbetrag ist nicht der zulässige Betrag.
In Berlin, Panketal und Bernau ist die Kappungsgrenze im einschlägigen Gebiet derzeit auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt. Selbst dann darf die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Andere frühere Erhöhungen, die maßgebliche Ausgangsmiete und Sonderfälle müssen mitgeprüft werden.
Rechenbeispiel, keine Marktdaten800 €maßgebliche bisherige monatliche Nettokaltmiete
15 % Kappungsgrenze920 €rein rechnerische Obergrenze: 800 € × 1,15
Unterstellte Vergleichsmiete890 €nur angenommen, nicht aus einem Mietspiegel abgeleitet
Niedrigerer Grenzwert890 €höchstens im Beispiel, sofern sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind
Rechtsstand 12. Oktober 2026Berlin Panketal und Bernau Andere Orte
Berlin, Panketal, Bernau: ein Gesetz, unterschiedliche Datengrundlagen.
Qualifizierter Mietspiegel
Der Berliner Mietspiegel 2026 bietet in seinem Anwendungsbereich eine amtliche Begründungsgrundlage. Für §-558-Erhöhungen gilt nach der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung eine Grenze von 15 Prozent in drei Jahren.
Brandenburger Gebietskulisse
Beide Gemeinden sind in der seit 1. Januar 2026 geltenden Brandenburger Kappungsgrenzenverordnung erfasst. Die örtliche Vergleichsmiete ist dennoch für die konkrete Wohnung gesondert zu begründen.
Nicht pauschal 15 Prozent
Bundesrechtlich beträgt die Grenze grundsätzlich 20 Prozent in drei Jahren; einzelne Gebiete können per Landesverordnung auf 15 Prozent abgesenkt sein. Den konkreten Wohnort und zeitlichen Geltungsbereich stets prüfen.
Prüfliste für private Vermieter
Sechs Schritte, bevor das Schreiben rausgeht.
- Mietvertrag lesen: Ist die Miete preisfrei? Liegt eine Staffel-/Indexvereinbarung oder eine wirksame Sonderregel vor?
- Mietverlauf dokumentieren: Wann waren frühere Erhöhungen und welche Miete ist für die Dreijahresfrist maßgeblich?
- Vergleichsmiete herleiten: Zulässiges Begründungsmittel wählen und Wohnungsmerkmale überprüfbar erfassen.
- Beide Obergrenzen berechnen: Vergleichsmiete und Kappungsgrenze einschließlich früherer Anpassungen getrennt prüfen.
- Form und Zugang sichern: Textform, Begründung, alle Vertragspartner und Zustellnachweis berücksichtigen.
- Fristen und Folgen notieren: Zustimmungs-, Zahlungs- und Klagefrist sowie das mögliche Sonderkündigungsrecht einplanen.
Amtliche Quellen · geprüft am 12. Oktober 2026
Rechtsgrundlagen und regionale Nachweise
- § 558 BGB: Vergleichsmiete, 12-/15-Monats-Fristen und Kappungsgrenze.
- § 558a BGB: Textform, Begründungsmittel und Mietspiegelangaben.
- § 558b BGB: Zustimmung, Zahlungsbeginn und Klagefrist.
- § 561 BGB: außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters nach einem Erhöhungsverlangen.
- Berlin: Kappungsgrenzen-Verordnung und Berliner Mietspiegel 2026.
- Brandenburg: Kappungsgrenzenverordnung 2025 (geltend ab 1. Januar 2026, einschließlich Panketal und Bernau).
Allgemeine Information für private Wohnraumvermieter, keine Rechtsberatung. Sonderfälle, Preisbindungen, Mietvertragsklauseln und der konkrete Zugang sind individuell zu prüfen. Rechenbeispiele sind ausdrücklich fiktiv und keine Aussagen über aktuelle Markt- oder Angebotsmieten.
Kurz beantwortet
Sieben Fragen zum Mieterhöhungsverlangen
Brauche ich für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB die Zustimmung des Mieters?
Ja. § 558 BGB gibt dem Vermieter unter Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung, aber nicht das Recht, die neue Miete allein durch ein Schreiben festzusetzen. Bei ausbleibender Zustimmung kommt nach § 558b Abs. 2 BGB eine fristgebundene Zustimmungsklage in Betracht.
Quelle: § 558b BGB
Darf ich eine Mieterhöhung per E-Mail schicken?
Das Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB ist in Textform zu erklären und zu begründen. Eine lesbare, dem Vermieter zuordenbare E-Mail kann diese Form erfüllen. Entscheidend bleiben der nachweisbare Zugang und alle inhaltlichen Voraussetzungen. Die Schriftform einer Kündigung ist damit nicht zu verwechseln.
Quelle: § 558a Abs. 1 BGB
Wann darf ich nach der letzten Mieterhöhung erneut die Miete erhöhen?
Ein Verlangen nach § 558 BGB darf grundsätzlich frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden; bei Eintritt der neuen Miete müssen 15 Monate unveränderte Miete vorliegen. Modernisierungs- und Betriebskostenanpassungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden dabei gesetzlich anders behandelt.
Quelle: § 558 Abs. 1 BGB
Wie lange hat der Mieter Zeit, einer Mieterhöhung zuzustimmen?
Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Bei wirksamer Zustimmung ist die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet. Das im Artikel gezeigte Datumsbeispiel setzt ein wirksames Verlangen voraus.
Quelle: § 558b Abs. 1 und 2 BGB
Was passiert, wenn der Mieter nicht reagiert?
Schweigen ersetzt die Zustimmung nicht. Nach Ablauf der gesetzlichen Überlegungsfrist kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden; ein fehlerhaftes Verlangen ist nicht allein durch den Ablauf der Frist wirksam.
Quelle: § 558b Abs. 2 und 3 BGB
Reicht es aus, die 15-Prozent-Kappungsgrenze einzuhalten?
Nein. Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB dürfen weder die ortsübliche Vergleichsmiete noch die jeweils maßgebliche Kappungsgrenze überschritten werden. In Berlin, Panketal und Bernau gilt derzeit eine regionale Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Zusätzlich gelten Form und Fristen.
Darf der Mieter nach einer Mieterhöhung außerordentlich kündigen?
Bei einem Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB kann der Mieter das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB ausüben. Kündigt er fristgemäß, tritt die Erhöhung nicht ein. Für andere Erhöhungsarten und Vertragsmodelle sind die jeweiligen Spezialregeln zu prüfen.
Quelle: § 561 BGB
Vermieterwissen · Bestandsmiete
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Wobei hilft Ihnen dieses Wissen?
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