Die Staffeln müssen schriftlich vereinbart sein.
VERMIETERWISSEN
Staffelmiete 2026: Mietstufen richtig vereinbaren
Eine Staffelmiete schafft früh Klarheit über künftige Mietbeträge. Dafür müssen die Stufen schriftlich, als konkrete Geldbeträge und mit mindestens zwölf Monaten Abstand vereinbart werden. In Berlin, Panketal und Bernau kommt außerdem die Mietpreisbremse bei jeder einzelnen Staffel ins Spiel.
Prozentangaben allein reichen nicht aus.
Jede Miethöhe gilt mindestens ein Jahr.
Bezogen auf das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters.
PLANBAR, ABER NICHT BELIEBIG
Was eine Staffelmiete rechtlich ausmacht
§ 557a BGB erlaubt, bereits im Mietvertrag unterschiedliche Miethöhen für bestimmte Zeiträume festzulegen. Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen. Entscheidend ist nicht nur, dass die Miete steigen soll, sondern welcher Betrag ab welchem Zeitpunkt geschuldet wird.
Berliner Klartext:
„Jedes Jahr drei Prozent mehr“ reicht nicht. Im Vertrag muss jede künftige Miete oder zumindest jeder Erhöhungsbetrag in Euro stehen. So kann der Mieter die Belastung von Anfang an erkennen und der Vermieter die Entwicklung nachvollziehbar dokumentieren.
Amtliche Grundlage
Die Anforderungen an Form, Geldbeträge, Jahresfrist und Kündigungsausschluss stehen unmittelbar in § 557a BGB.
§ 557a BGB öffnen →VERTRAG VOR UNTERSCHRIFT PRÜFEN
Fünf Punkte für eine nachvollziehbare Staffel
Eine saubere Vereinbarung beantwortet für jede Stufe dieselben Fragen, ohne Rechenrätsel und ohne offene Zeiträume.
- 1. Ausgangsmiete festhalten
Die anfängliche Nettokaltmiete muss eindeutig bestimmt sein.
- 2. Stichtage nennen
Für jede neue Stufe wird ein klarer Beginn oder Zeitraum festgelegt.
- 3. Eurobeträge ausweisen
Die neue Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag steht als Geldbetrag im Vertrag.
- 4. Jahresfrist einhalten
Jede Miethöhe gilt mindestens zwölf Monate, bevor die nächste Staffel beginnt.
- 5. Mietpreisbremse mitdenken
In erfassten Gebieten wird jede Staffel zum Zeitpunkt ihres erstmaligen Fälligwerdens geprüft.
BEISPIEL OHNE RECHTSPRÜFUNG
So wird eine Staffel lesbar
Was das Beispiel zeigt
Das Beispiel zeigt nur die formale Logik. Ob die Beträge zulässig sind, hängt insbesondere von der Mietpreisbremse, der Vergleichsmiete und möglichen gesetzlichen Ausnahmen ab.
01.11.2026–31.10.20271.000 €
ab 01.11.20271.030 €
ab 01.11.20281.060 €
Nettokaltmiete pro Monat · BeispielbeträgeBERLIN BIS BERNAU
Die Mietpreisbremse gilt 2026 im gesamten Kerngebiet
§ 557a Absatz 4 BGB bindet jede Staffel an die Regeln der Mietpreisbremse. Für die zweite und jede weitere Stufe wird auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt abgestellt, zu dem diese Stufe erstmals fällig wird.
Berlin und Pankow
Seit 1. Januar 2026 gilt die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung im gesamten Stadtgebiet.
Amtliche Berliner Mitteilung →Panketal
Panketal steht ausdrücklich in der seit 1. Januar 2026 geltenden Landesverordnung.
Amtliche Verordnung →Bernau bei Berlin
Auch Bernau ist in der brandenburgischen Mietpreisbegrenzungsverordnung aufgeführt.
Amtliche Gebietsliste →Wichtig für die Kalkulation:
Eine heute zulässige Anfangsmiete macht spätere Staffeln nicht automatisch zulässig. Der maßgebliche Vergleichsmaßstab kann sich bis zum Fälligkeitstermin verändern. Für Berliner Wohnungen hilft derBerliner Mietspiegel 2026 bei der Einordnung innerhalb seines Anwendungsbereichs.
Mietpreisbremse und Ausnahmen vertiefen →DREI VERSCHIEDENE WEGE
Staffelmiete, Indexmiete und Vergleichsmiete trennen
Staffelmiete
Die künftigen Eurobeträge stehen bereits im Vertrag. Die Mietpreisbremse ist auf jede Stufe anzuwenden.
Indexmiete
Die Anpassung richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex und muss später nachvollziehbar erklärt werden.
Indexmiete 2026 prüfen →Vergleichsmiete
Im laufenden Vertrag gelten Begründung, Fristen, Vergleichsmiete und gegebenenfalls die abgesenkte Kappungsgrenze.
Kappungsgrenze verstehen →Während einer Staffelmietvereinbarung sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Das betrifft sowohl die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete als auch dieModernisierungsmieterhöhung. Betriebskosten sind davon getrennt zu behandeln; für Vorauszahlungen und Abrechnungen gelten eigene Regeln.Betriebskostenabrechnung 2026 einordnen →Gesetzliche Sonderfragen und der konkrete Vertrag sollten im Einzelfall geprüft werden.
TYPISCHE VERTRAGSFEHLER
Woran Staffelmieten in der Praxis scheitern können
Nur Prozentwerte
„Drei Prozent jährlich“ ersetzt die gesetzlich verlangten Geldbeträge nicht.
Zu kurze Abstände
Eine Mietstufe darf nicht schon vor Ablauf eines vollen Jahres folgen.
Mietpreisbremse nur am Start geprüft
Im Geltungsgebiet muss auch jede spätere Staffel zum richtigen Zeitpunkt betrachtet werden.
Systeme vermischt
Zusätzliche Erhöhungen nach Vergleichsmiete oder Modernisierung passen nicht neben die laufende Staffel.
Kündigung zu lange ausgeschlossen
Ein Ausschluss des Mieter-Kündigungsrechts darf höchstens vier Jahre ab Vereinbarung reichen.
Wirtschaftlichkeit überschätzt
Planbare Mieten ersetzen keine Rechnung zu Instandhaltung, Finanzierung, Leerstand und Steuern.
Kurz beantwortet
Häufige Fragen zur Staffelmiete 2026
Was ist eine Staffelmiete?
Bei einer Staffelmiete vereinbaren Vermieter und Mieter schriftlich, dass für bestimmte Zeiträume unterschiedliche Miethöhen gelten. Jede künftige Miete oder jede Erhöhung muss bereits in der Vereinbarung als konkreter Geldbetrag ausgewiesen sein.
Quelle: § 557a Absatz 1 BGB
Reicht eine prozentuale Erhöhung im Mietvertrag aus?
Nein. Eine Formulierung wie ‚jährlich drei Prozent mehr‘ genügt für eine Staffelmietvereinbarung nicht. Der Vertrag muss den jeweiligen Mietbetrag oder den jeweiligen Erhöhungsbetrag in Euro nennen.
Quelle: § 557a Absatz 1 BGB
Wie oft darf sich eine Staffelmiete erhöhen?
Die Miete muss während jeder Staffel mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Kürzere Abstände sind nicht zulässig; längere Zeiträume können vereinbart werden.
Quelle: § 557a Absatz 2 BGB
Gilt die Mietpreisbremse auch für spätere Mietstaffeln?
Ja. In einem Gebiet mit Mietpreisbremse sind deren Vorschriften auf jede Mietstaffel anzuwenden. Für die zweite und jede weitere Staffel kommt es auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt an, zu dem die jeweilige Staffel erstmals fällig wird.
Quelle: § 557a Absatz 4 BGB
Gilt bei einer Staffelmiete zusätzlich die Kappungsgrenze?
Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sind während der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Deshalb wird die dort geregelte Kappungsgrenze nicht zusätzlich auf die vereinbarten Staffeln angewendet. Die Mietpreisbremse bleibt jedoch gesondert zu prüfen.
Quelle: § 557a Absätze 2 und 4 BGB
Wie lange darf das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen werden?
Das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters kann in einer Staffelmietvereinbarung höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden. Danach kann der Mieter zum Ablauf dieses Zeitraums kündigen.
Quelle: § 557a Absatz 3 BGB
Quellen · geprüft am 20. September 2026
- § 557a BGB – Staffelmiete
- § 556d BGB – zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
- Berlin: Mietenbegrenzungsverordnung 2026 bis 2029
- Brandenburg: Mietpreisbegrenzungsverordnung 2026 bis 2029
Rechts- und Quellenstand: 20. September 2026. Der Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
VERMIETERWISSEN
Passt die Staffelmiete zur Immobilie?
Die rechtliche Form ist nur ein Teil der Entscheidung. Entscheidend ist, ob die geplanten Einnahmen zu Finanzierung, Instandhaltungsbedarf, Energiezustand, Leerstandsrisiko und Ihrer langfristigen Strategie passen.
Wobei hilft Ihnen dieses Wissen?
- Wenn Angebotspreis und Verkehrswert verwechselt werden.
- Wenn Unterlagen oder Flächenangaben Fragen aufwerfen.
- Wenn Sie eine anstehende Eigentumsentscheidung vorbereiten.