Von den umlagefähigen Kosten für die konkrete Wohnung.
VERMIETERWISSEN
Modernisierungsmieterhöhung 2026: Was Vermieter umlegen dürfen
Neue Fenster, bessere Dämmung oder ein altersgerechter Umbau können den Gebrauchswert einer Wohnung erhöhen. Doch nicht jede Baurechnung darf auf die Miete umgelegt werden. Entscheidend sind die Modernisierungsart, der Erhaltungsanteil, Fördermittel, gesetzliche Obergrenzen und eine nachvollziehbare Erklärung.
Für die betragsmäßigen Grenzen je Quadratmeter.
Bei Ausgangsmieten unter 7 €/m² grundsätzlich nur 2 €/m².
Grundsätzlich in Textform und mit den gesetzlichen Angaben.
DER ENTSCHEIDENDE UNTERSCHIED
Modernisierung ist nicht einfach eine Reparatur
§ 555b BGB nennt die Maßnahmen, die als Modernisierung gelten. Dazu gehören beispielsweise eine nachhaltige Einsparung von Endenergie oder Wasser, eine dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse und eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts. Reine Erhaltung beseitigt dagegen nur einen vorhandenen Mangel oder ersetzt verschlissene Bauteile.
Modernisierung
Schafft eine gesetzlich anerkannte Verbesserung, etwa durch Energieeinsparung, Barriereabbau oder höheren Gebrauchswert.
Erhaltung
Stellt den geschuldeten Zustand wieder her. Dieser Kostenanteil gehört nicht in die 8-Prozent-Berechnung.
Modernisierende Erneuerung
Ersetzt ein altes Bauteil durch eine bessere Ausführung. Der rechnerische Erhaltungsanteil muss angemessen abgezogen werden.
Berliner Klartext:
Aus einer ohnehin fälligen Reparatur wird durch ein besseres Bauteil nicht plötzlich eine vollständig umlagefähige Modernisierung. Der Anteil für den alten, verbrauchten Zustand bleibt draußen.
Amtliche Grundlage
Die Modernisierungstatbestände stehen in § 555b BGB; den Abzug der Erhaltungskosten regelt § 559 Absatz 2 BGB.
§ 555b BGB öffnen →RECHENWEG STATT BAUCHGEFÜHL
So entsteht die umlagefähige Kostenbasis
- 1. Tatsächliche Kosten erfassen
Nur belegte Kosten der ausgeführten Maßnahme ansetzen.
- 2. Erhaltung abziehen
Den ohnehin erforderlichen Reparatur- oder Austauschanteil herausrechnen oder sachgerecht schätzen.
- 3. Drittmittel berücksichtigen
Öffentliche Zuschüsse und andere gesetzlich anzurechnende Mittel mindern die Grundlage.
- 4. Auf Wohnungen verteilen
Kosten für mehrere Wohnungen müssen angemessen auf die einzelnen Einheiten aufgeteilt werden.
- 5. Jahresbetrag berechnen
Von der verbleibenden Kostenbasis werden im regulären Verfahren 8 Prozent pro Jahr angesetzt.
- 6. Obergrenze prüfen
Zum Schluss wird die berechnete Erhöhung mit den Grenzen je Quadratmeter und Sechsjahreszeitraum abgeglichen.
BEISPIELRECHNUNGREGULÄRES VERFAHREN18.000 € × 8 % = 1.440 € pro Jahr120 € pro Monat
30.000 Euro Rechnung sind nicht automatisch 30.000 Euro Umlage
Gesamtkosten der Maßnahme30.000 €
abzüglich Erhaltungsanteil− 8.000 €
abzüglich öffentlicher Zuschuss− 4.000 €
umlagefähige Kostenbasis18.000 €
Erst danach folgt die Prüfung der gesetzlichen Obergrenzen. Das Beispiel dient nur zur Erläuterung des Rechenwegs und ersetzt keine Prüfung der konkreten Maßnahme.
ZWEI PRÜFUNGEN, NICHT NUR 8 PROZENTREGELFALL NIEDRIGERE AUSGANGSMIETE HEIZUNGSANLAGE
Die Quadratmetergrenze kann den Rechenbetrag deckeln
Maximal 3 €/m²
Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete durch Erhöhungen nach § 559 grundsätzlich höchstens um 3 Euro je Quadratmeter steigen.
Maximal 2 €/m²
Lag die Monatsmiete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, gilt stattdessen grundsätzlich die niedrigere Grenze.
Zusätzlich 0,50 €/m²
Für bestimmte Maßnahmen am Heizungssystem enthält das Gesetz eine besondere Grenze innerhalb von sechs Jahren.
Nicht mit der Kappungsgrenze verwechseln:
Die 15-Prozent-Grenze in Berlin, Panketal und Bernau betrifft Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Für Modernisierungserhöhungen gelten die eigenen Grenzen des § 559 BGB.
Kappungsgrenze 2026 richtig einordnen →VON DER PLANUNG BIS ZUR NEUEN MIETE1. Vorbereiten 2. Ankündigen 3. Ausführen und abrechnen 4. Erhöhung erklären 5. Zahlungsbeginn bestimmen
Ankündigung und Erhöhungserklärung sind zwei Schritte
Maßnahme, voraussichtliche Kosten, Erhaltungsanteil, Fördermittel und Verteilung auf die Wohnungen klären.
Grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform mit Art, Umfang, Beginn, Dauer, erwarteter Erhöhung und Betriebskosten.
Nach Abschluss werden die tatsächlich entstandenen Kosten und Abzüge belegt und neu berechnet.
Die Erklärung muss in Textform erfolgen, den Erhöhungsbetrag berechnen und die gesetzlichen Voraussetzungen erläutern.
Grundsätzlich ab Beginn des dritten Monats nach Zugang; bei gesetzlichen Ankündigungsfehlern kann sich die Frist um sechs Monate verlängern.
Eine Ankündigung mit Schätzwerten ist noch keine endgültige Mieterhöhung. Maßgeblich für die spätere Erklärung sind die tatsächlich entstandenen und umlagefähigen Kosten.
DREI RECHENWEGE
Regelverfahren, vereinfachtes Verfahren und Heizungstausch
Regelverfahren
8 Prozent jährlich, tatsächlicher Erhaltungsanteil, Drittmittelabzug und Härteprüfung nach den gesetzlichen Voraussetzungen.
§ 559 BGB →Vereinfachtes Verfahren
Bis 10.000 Euro geltend gemachte Kosten je Wohnung; pauschal 30 Prozent Erhaltungsanteil. Danach gilt grundsätzlich eine fünfjährige Sperre für weitere Erhöhungen nach §§ 559 und 559e.
§ 559c BGB →Geförderter Heizungstausch
Unter den Voraussetzungen des § 559e: 10 Prozent nach Drittmittelabzug, 15 Prozent pauschaler Erhaltungsanteil und besondere Betragsgrenze.
§ 559e BGB →TYPISCHE FEHLER
Woran Modernisierungsmieterhöhungen scheitern können
Erhaltung nicht abgezogen
Der ohnehin notwendige Reparaturanteil wird vollständig als Modernisierung behandelt.
Förderung vergessen
Öffentliche Zuschüsse oder andere anzurechnende Drittmittel mindern die Kostenbasis.
Zu spät angekündigt
Die gesetzliche Drei-Monats-Frist und die Pflichtangaben werden nicht sauber eingehalten.
Kosten nicht verteilt
Gemeinsame Maßnahmen werden nicht angemessen den betroffenen Wohnungen zugeordnet.
Obergrenzen übersehen
Die 8-Prozent-Rechnung wird nicht mit der Quadratmetergrenze über sechs Jahre abgeglichen.
Vertragsart ignoriert
Bei Staffel- und Indexmietverträgen gelten zusätzliche Einschränkungen, die vorher geprüft werden müssen.
Vertrag zuerst lesen:
Während einer Staffelmietvereinbarung sind Erhöhungen nach §§ 559 bis 559b grundsätzlich ausgeschlossen. Auch bei einerIndexmiete gelten besondere Einschränkungen.
Kurz beantwortet
Häufige Fragen zur Modernisierungsmieterhöhung 2026
Wie viel Prozent der Modernisierungskosten dürfen Vermieter umlegen?
Nach § 559 BGB können Vermieter die jährliche Miete grundsätzlich um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten umlagefähigen Modernisierungskosten erhöhen. Vorher müssen insbesondere Erhaltungsanteile und anrechenbare Drittmittel abgezogen werden.
Quelle: § 559 Absätze 1 und 2 BGB
Welche Kosten zählen nicht zur Modernisierungsmieterhöhung?
Kosten für ohnehin notwendige Erhaltungsmaßnahmen gehören nicht zur umlagefähigen Kostenbasis. Auch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten sowie vom Mieter oder für ihn von Dritten übernommene Kosten sind nach den gesetzlichen Regeln abzuziehen.
Quelle: §§ 559 Absatz 2 und 559a BGB
Gilt eine Obergrenze je Quadratmeter?
Ja. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete durch Erhöhungen nach § 559 grundsätzlich höchstens um 3 Euro je Quadratmeter erhöhen. Lag die monatliche Miete zuvor unter 7 Euro je Quadratmeter, beträgt diese Grenze 2 Euro je Quadratmeter. Für bestimmte Heizungsmaßnahmen gilt zusätzlich eine Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter.
Quelle: § 559 Absatz 3a BGB
Wann muss eine Modernisierung angekündigt werden?
Grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform. Die Ankündigung muss die Maßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie die erwartete Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten enthalten, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll.
Quelle: § 555c BGB
Ab wann ist die erhöhte Miete zu zahlen?
Die erhöhte Miete wird grundsätzlich mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der wirksamen Erhöhungserklärung geschuldet. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
Quelle: § 559b Absatz 2 BGB
Was gilt beim Austausch der Heizungsanlage?
Für bestimmte geförderte Heizungsmaßnahmen enthält § 559e BGB ein eigenes Verfahren: 10 Prozent der aufgewendeten Kosten nach Abzug der in Anspruch genommenen Drittmittel, ein pauschaler Erhaltungsabzug von 15 Prozent und eine zusätzliche Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Die konkreten Voraussetzungen müssen vorab geprüft werden.
Quelle: § 559e BGB
Quellen · geprüft am 21. September 2026
- § 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen
- § 555c BGB – Modernisierungsankündigung
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung
- § 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln
- § 559b BGB – Erhöhungserklärung und Zahlungsbeginn
- § 559c BGB – vereinfachtes Verfahren
- § 559e BGB – Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage
Rechts- und Quellenstand: 21. September 2026. Der Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
VERMIETERWISSEN
Modernisieren, halten oder verkaufen?
Eine rechtlich mögliche Umlage beantwortet noch nicht, ob die Investition wirtschaftlich sinnvoll ist. Finanzierung, Restnutzungsdauer, Energiezustand, nicht umlagefähige Kosten und der erzielbare Immobilienwert gehören in dieselbe Entscheidung.
Wobei hilft Ihnen dieses Wissen?
- Wenn Angebotspreis und Verkehrswert verwechselt werden.
- Wenn Unterlagen oder Flächenangaben Fragen aufwerfen.
- Wenn Sie eine anstehende Eigentumsentscheidung vorbereiten.